江西房地产可研报告.doc

 摘要 “高新玫瑰家园”项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。同时针对客户定位进行户型设计，以及对建设成本和项目收益预算。虽然构想极佳，但通过科学计算分析，本项目财务净现值大于零，而且内部收益率，在财务上是可行的。 一、项目概况 1 二、市场分析 4 1.市场概况 7 2.投资环境分析 4 3.项目优劣分析分析（SWOT） 14 4.产品定位分析 14 5.价格定位分析 16 三、项目总体设计 16 一、项目整体规划设计 18 二、项目整体规划 18 1、项目分两期实施 18 2、建筑基本规划 20 3、户型设计 20 4、停车位设计 20 5、绿地，道路设计 21 6、消防安全设计 21 7、市政基础设施设计 21 9、基础设施设计 22 10、销售计划 22 四、 项目财务及评价 23 一、投资 23 1.土地价格 23 3.基础设施建设费 23 4.建安工程费 24 6.开发期间费 25 7.其他费用 25 8.管理费用 26 9.不可预见费 26 10.财务费用 26 11.销售费用 26 二、筹资 27 三、财务评价 27 1.盈利能力分析 27 2.经济效益评价 28 3.偿债能力分析 28 4.生存能力分析 28 五、不确定性分析 30 1. 敏感性分析 30 2.项目风险分析 30 3.项目施工进度计划分析 31 六、结论与建议 32 1.研究结论 32 2.意见与建议 32 附表1 33 附表2 33 附表3 33 附表4 33 附表5 33 附表6 33 附表7 33 附表8 33 附表9 33 附表10 33 附表11 33  一、项目概况 1、项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以昌东高新版块片区控制规划要求，南昌中电投高新置业有限公司已通过拍卖取得该地块（DAFJ2014003），共132.7380亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 2、项目概况 （1）项目名称：高新玫瑰家园 （2）建筑规模：5-11F，5-13F，3-17F，2-15F；共14栋小高层 （3）建设地点：高新区灰场路以西，溪湖家园项目以北。 （4）规划用途：居住、商业 （5）建设单位：*****建筑地产有限公司 （6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 （7）企业性质：其他有限责任公司 （8）资质等级：二级 （9）企业概况：*******地产有限公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 （10）工程概况： 项目主要设计指标见表1、表2 表1：项目主要规划设计技术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 88492 2 总建筑面积 平方米 176984 3 容积率 2.0 4 绿化率 % 25 5 建筑密度 % 32 6 高层户型 平方米/户 89 7 商铺面积 平方米 17698.4 8 总户数 户 1394 9 车位数 个 1115 表2：居住区用地平衡控制指标（%） 序号 用地构成 居住区（%） 用地面积（平方米） 1 民建用地（R01） 11 9790 2 商业用地（R02） 10 5899.6 3 公建用地（R03） 30 12629.84 4 道路用地（R04） 10 38051.56 5 公共绿地（R05） 25 22123 6 居住区用地（R） 100 88492 （11）交通： 离市中心八一广场近，小区附近有6路、802路、243路、803路、811路公交经过；并经由地铁三号线经过（高新北站）。 （12）资金来源： 本项目建设资金由*****建筑地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 项目周边楼盘分布： 3、可行性研究报告编制依据 （1）省计委计投[2013]32号文《关于“高新玫瑰家园”项目建议书的批复》； （2）*****地产房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》； （3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》； （4）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》； （5）省审计事务所验资证明； （6）中国建设银行江西分行资金证明； （7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （8）国家计委《建设