武汉市东湖之滨房地产可研报告.doc

武汉市东湖之滨房地产项目 1 绪论 1.1 选题背景及意义 1.1.1 选题背景 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，在国民经济发展中发挥了巨大作用，为加快城市建设、改善投资环境、提高人民居住质量和城市总体经济水平作出了突出的贡献 [1], 在城镇化发展作用中尤显重要。在经过史上最严房地产市场调控的2011年后，房市于2012年初走出低迷，开始回暖，就目前来看，整体房地产市场运行良好，新近投资开发增多，销售数额同期相比呈增长态势。但房价的持续走高，国家宏观调控力度增强及通货膨胀压力给未来的房地产市场仍具一定的不确定性和风险性。同时，对于投资者来说，房地产业所具有的高增长率、高回报率一直也都是其所关注的重点。因此，在整体房地产市场运行良好的情况下，却出现了局部地区房产投资“过热”、房价飙升、供需差额过大，烂尾工程的此起彼伏不良现象，给房地产市场留下了隐患和一定的阻力。而造成这一现象的原因，绝大多是房地产前期可行性研究空余形式，没有进行科学详备的可行性研究分析造成了决策失误。因此对拟定的开发项目，投资者要进行完整系统的市场定位，政策分析和经济技术评价，使最后的报告具有实用性，预测性和科学性，从而帮助其做出理智决策。 1.1.2 选题意义 房地产可行性研究作用，主要体现在开发商向政府主管部门申请投资项目批准、企业内部投资决策、开发项目融资和指导开发建设过程各阶段的工作等方面。[2]本文的意义在于以武汉近期土地市场网公开拍卖的一块土地为可行性研究对象，运用可行性研究理论方法，着重对假设开发的东湖之滨项目进行市场分析和财务评价，从而通过得出全面、科学、合理的可行性结论，为该块土地开发，投资决策提供参考依据。 1.2 国内外研究的现状 1.2.1 国外的研究现状 美国最先开始进行房地产项目可行性研究分析的有关研究，田纳西流域项目的开发中便开始启用这种方法，对于田纳西流域项目的顺利实施和进行产生极大了推动作用;在此之后，美国道氏化学公司提出的道氏评估法、多因素和关键因素评估法、运用模糊综合评判原理的相似度法、运用灵敏度分析的综合评价法等[3]。第二次世界大战以后，西方工业发达国家普遍采用这个方法，使该方法不断得到充实与提高。在20世纪60年代发展尤为明显，由此确立了项目投资的决策必不可少的综合性系统判断方法。 1972、1974、1977、1978年相继出版了《项目评价准则》、《发展中国家项目评价和规则》和《工业项目评价手册》、《工业可行性研究手册》，是由联合国工业发展组织所刊发的可行性研究工作成果。其概括形成了其理论框架，成为早期可行性研究的模版，并被广泛采用于世界各金融机构。而在1980年由OECD(经合组织)，提出了判断项目价值的标准可以用项目对国民收入的贡献值来查看。也由此将可行性研究扩展到项目建设可行性研究。如由龙胜平翻译的美国学者Glaylori’E．Creer和Michael D．Farrell的专著《Investment AnalysisFor Real Estate Decision(房地产投资决策分析)[4][5]， 该译著通过分析房地产市场，借助折现现金流方法，介绍了美国房地产投资指标法，对于投资者的选择提供了理论依据。再如美国B．Munhonnad和J．Stina在80年代后期出版了《对项目建设期的风险评估》，以及在2003年GaglonE．Greer And Micher D．Farred认为在房地产可行性研究中为避免项目的失败，要加强风险的预测和防范。这些研究推动了可行性研究方法的发展与普及，目前世界各国在作出决策前，都要先进行可行性研究，不论项目规模大小或者项目性质。与此同时，可行性研究应用大大扩大，不仅涵盖于房地产项目投资决策还广泛应用于工、农、服务业生产经营、科学实验、销售产品开发、环境保护、区域规划以及社会改造等方面。现阶段，可行性研究方法已经越来越普及，西方国家将其列为决策项目投资的重要手段，发展中国家也都相继开展了可行性研究的相关问题。 1.2.2 国内的研究现状 我国目前的房地产投资评价，从基于确定性投资的各项财务数据分析，通过估算项目各项投资金额，采用静态和动态分析法，最后计算而得的净现值、内部收益率、回收期，从而得出投资效果的预算。而对风险的分析，只停留在盈亏平衡分析、敏感性分析等阶段[6]。 我国可行性研究工作开始于20世纪70年代末，改革开放的推动，翻译出版了联合国工业发展组织(UNDIO)的《工业可行性研究编制手册》，其中的基本方法与理论研究为可行性研究的发展起到了极大推动作用。2002年，编写而成的《投资项目可行性研究指南(试用版)})以及同年国家建设部发布了《房地产开发项目经济评价方法》，为我国可行性研究方法系统化与标准化起到了标准化的作用，在此之后于2004年将研究成果以《建