XXX商住楼项目可行性分析报告.doc

XXX商住楼1.1??项目背景1.1.1??项目名称项目名称：XXX商住楼东??面?西??面?南??面?北??面?备注? 1.1.2??开发公司开发公司?公司地址?法定代表人?营业执照?注册资本?企业类型?经营范围?备??注?房地产开发资质? 1.1.3??承担可行性研究工作的单位评估单位?法定代表人?营业执照?评估资质?公司地址?经营范围?备??注?1.1.4??研究工作依据（1）国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》；3）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；4）深圳市发展计划局文件发布的深计[2003]590号《深圳市发展计划局文件》；5）国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府、深圳市规划与国土资源局颁发的有关法规和政策；6）各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；7）开发公司提供的有关本项目评估所需资料；8）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；9）评估人员现场实地勘察记录、摄影及市场调查资料；10）《深圳市建设工程价格信息》；11）《深圳市建筑工程综合价格》；12）估价方掌握的其他相关资料； 1.1.5土地情况?宗地号?地块编号：?占地面积?平方米?土地用途?商业、住宅?土地使用年限?尚未办理土地使用权出让登记手续用地规划建设情况?主体建筑物性质?高层商住楼?建筑容积率?7.0?建筑覆盖率?≤40%?建筑面积?总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场1000平方米），住宅12000平方米。 1.1.6???（1））根据《深圳市建设用地规划许可证》深规土规许字XXX号，XXXX号宗地的用地性质为商业、住宅，总用地面积为2021.5平方米，其中建设用地面积为2021.5平方米，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率≤40%，建筑层数为高层，总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场1000平方米），住宅12000平方米。 1.2可行性研究结论1.2.1（1）从深圳市的房地产市场分析：在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业持续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。深圳房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范。房地产市场在经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需求上升，近年国家宏观经济形势、各项经济政策保持稳定。同时国家出台了相关政策进一步刺激房地产购房者置业需求，预计深圳市房地产业在近几年内将保持相对稳定发展的态势。2）从罗湖区的房地产市场分析：近年来，深圳市在罗湖区进行的人民南改造、东门改造、笋岗重建工程相继进入实施阶段，带旺了周边楼市。同时，罗湖“围剿”违法建筑的力度不断加大，为周边楼盘的包装和环境改善扫清了障碍。如果加上早已规划好的仙桐体育公园、围岭森林公园等市政设施能早日动工，口岸经济区如能早日推出，打击违规违建力度如能进一步加大，这些都将有效破除罗湖房地产发展的瓶颈因素，推动罗湖楼市的繁荣。根据调查，罗湖口岸片区依然为港人消费和置业的首选之地，加之政府正积极计划改革通关政策，将进一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，罗湖仍是外销最有利的区域。同时罗湖作为深圳的商业中心，写字楼林立，加之港人的来往频繁，这些都为东门等片区大量的小户型住宅提供了广泛的出租客源；同时，周边商业批发市场的兴旺也带来了部分生意人的以商带住的需求。因此一直以来该片区的买房投资氛围在不断上升。3）从东门片区的房地产市场分析：该片区地处罗湖繁华商业区，商业发达、写字楼集中、人口密度大、交通便利、配套设施齐全，是深圳白领的集中聚集地之一，也是深圳的商业中心。由于地处商业中心区，精品小户型是市场的主要需求。这一区域的房地产开发比较成熟，大多以精品小户型为主，如百仕达花园、沁芳名苑、东悦名轩、嘉年华名苑、骏景名园、缤纷家园等。4）从该项目自身分析：该项目位于东门片区，首先具有地处繁华商业地段的优势。东门片区作为深圳最主要的商圈，一直以来都是港人最为熟悉和认同的区域，因此在外销方面具有先天的优势。其次，本项目预计定位为以小户型为主的物业，户型面积小，总价低，符合投资客户的投资要求，具有一定的市场空间。 1.2.2??项目建设进度项目开发现状?项目用地已经用围墙围住，地面为水泥地面，无其他建筑物和附着物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通电、通水及场地平整），项目尚处于建设前期准备阶段。项目前期工作?土建工程?其他工程?竣工入伙时间?备??注?项目开