温泉度假村可行性分析报告.docVIP

第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：项目拟定为“XX温泉雨林度假村”。酒店名称拟定为“七仙悦榕度假酒店”。 1.1.2 项目地址：项目选址于海南省X县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，七仙岭主峰南坡下。西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭原始热带雨林接壤，东南边与原新星农场五区五队划界，呈曲尺形。 1.1.3 占地面积：规划用地面积40万㎡（约600亩），与原始森林接壤2000米。 1.1.4 建筑面积：拟规划建筑面积约7.62万m2（不含地下建筑面积14660 m2），其中：一座超五星级酒店，占地面积约15万m2，建筑面积约2.61万m2 。建有543栋全产权别墅。 1.1.5 项目总体规划构思及建设内容 X度假村引进当今最先进的跨国度假专业管理，项目建设向世界顶级森林度假项目看齐，管理设施和服务设施基本规划在未曾被人为破坏的地带，以原生态的天然建材为元素，以热带风情为建筑风格打造?森林登山探险为特色的旅游度假村。区内543栋独立别墅，尽显山地森林的野奢?，独具风情，质朴建筑内含奢侈豪华。入住“”，栖居于丛林之上，，眺，日出日落晨聆窗边虫鸣鸟唱，夜望脚下密布五星级酒店灯火通明，远离尘嚣，尽享私密空间 项目建设经营由三部分组成，一是超五星级悦榕庄酒店—“七仙悦榕度假酒店”，由191栋产权别墅和接待大堂、顶级SPA馆和水疗中心等配套设施组成，产权式酒店经营管理。二是私人和企业度假别墅，由352栋别墅和会所（启动区）组成。三是从次入口启动区到七仙岭南坡的登山旅游，旅游线路与别墅区和酒店区隔离。 1.1.6 项目投资规模：总投资约8.8亿元人民币。 1.1.7 项目实施进度安排：项目建设约需5年时间，分二期开发建设。项目已于2011年7月开始筹备，计划于2016年6月项目建成。计划酒店于2016年1月开始对外试业。 1.1.8 项目主要技术经济指标：容积率0.19；建筑密度15%；绿化率65%；税后财务内部收益率38%；投资回收期3.6年。 1.2 项目发展商 项目开发公司为X绿保北斗置业有限公司，是经X县政府注册的旅游及房地产开发公司，主要经营酒店开发经营，房地产开发销售，旅游开发经营。该公司是山东济南北斗房地产开发集团公司下属的X项目公司。集团公司成立了10多年，在全国各地开发有大量著名楼盘，房地产总开发面积达到100万㎡。 在海南的关联企业有海南北斗建大投资有限公司，办公地址在海南海口市。 1.3 项目提出的背景及发展前景 “海南国际旅游岛”概念下，海南旅游地产蓬勃发展。20年来，海南房地产业从第一轮泡沫中苏醒，正进入下一个黄金时期，这就是海南国际旅游岛建设时期，因此出现了房地产百企千亿下海南的现象。背靠中国大陆宏观经济的快速发展，是海南国际旅游岛建设发展的宏观背景。宏观经济的快速发展，产生了中国的财富阶层，这些人的旅游需求表现出居住生活区由纬度高向纬度低转变，即候鸟迁移现象；旅游度假由旅游观光向旅游投资转变，即第二居所现象；对地域豪宅市场，由被动消费向主动消费转变，即收藏保值增值现象。 以三亚为代表的“大三亚旅游经济圈”，以其天然资源的稀缺性和长远的增长潜力，成为优选的财富工具和资金出口，吸引客源。三亚湾、凤凰岛、大东海、亚龙湾、海棠湾、福湾、富力湾、香水湾、清水湾，建造的一大批五星级酒店、超五星级酒店、滨海豪宅，吸引了大批国内外旅游客和旅游投资客。如凤凰岛创造了中国七星级酒店的概念，一度飙升到10万元/㎡的房地产天价；半山半岛高层公寓也卖到5万元/㎡；清水湾别墅都在5万元/㎡左右，投资效益显著，极大地推动了旅游地产的发展。 受“大三亚旅游经济圈”的带动，以X为代表的“山地资源型”旅游地产开发，具有独特的“绿色旅游”优势。据旅游市场调查，随着游客生态环境意识的增强，游客的旅游热点已从“3S”转向“3N”，即从享受热带海滨温暖的阳光（Sun）X县是三亚市、陵水县、乐东县等沿海市县通往岛中地区五指山市等地的必经要道，目前有省级公路三亚至X 76 49公里。距三亚国际机场和岛内高铁陵水站各一小时车程，距五指山市半小时车程。交通极为便利。十二五期间规划修建的三亚至X高速公路，距离只有42公里，使项目的区位优势更加明显。 项目开发宗地位于海南省X县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭国家森林公园的原始森林接壤，东南边与新星农场五区五队划界，占地约600亩。 3.1.2 主要资源 气候条件:X县属热带季风气候区。具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显的特点。全年日照约1900～2000小时，日照百分率达45%，年平均气温20.7℃～24.5℃之间，年平均降雨量2000毫米。 土地资源：全县现有耕地面积8.31万亩（