昆山大德·玲珑湾项目营销策略报告.pptVIP

住宅秀稿2 第六部分：合作共赢篇 一、广告媒体费用： 总销售金额的1.2% 备注：广告发布与媒体投放费用由甲方承担，具体投放媒体由乙方建议，经甲方同意后，由甲方及时执行。 二、项目全程营销策划代理收费标准： 销售佣金：甲方按照乙方总销售金额的1.5%支付给乙方。 佣金结算的方式： 1、结算依据：以代理期内所有已签订的购房合同为结佣依据。 2、结算时间：乙方每月月底前将结佣请款单报送甲方，甲方签收核对无误后于次月25日前付款。 3、佣金结算比例：甲方每月按乙方当月实际签约成交回款金额应得佣金总额的90%给予支付；预留10%佣金作为代理保证金、在项目销售率达95%时一次性支付。 三、溢价的结算及分成比例： 溢价：甲乙双方共同协商确定项目的销售底价后，实际成交价高于该套房屋制定的销售底价的部分即为溢价。 结算方式：溢价结算依据为按已购房产完成签约手续为准，结算比例与已购房产的回款比例在次月结算佣金时同步结算。 分成比例：溢价部分扣除营业税5.6%后甲方占80%，乙方占20%； * * * * * * ?客户定位：都市梦想青年 献给崛起中的都市梦想青年 “都市梦想青年”不同于传统的蓝领，他们大都是年轻人群，充满活力，追求新潮，崇拜时尚，随着年龄的增长，开始规划自己的未来，渴望有自己的居所，容纳属于自己的爱情、生活和未来。故本案公寓与住宅产品高于普通的青年社区定位，瞄准昆山新蓝领和年轻白领。 “梦想青年”是个崛起的团体 “梦想青年”渴望有自己的居所 “梦想青年”是昆山现代化的主力 第四部分：本项目产品价格建议 定价依据： 主要参考因素： 目前区域在售楼盘价格；市场购买力；价格预期等。 价格定位策略： “低开高走，通过包装、策略、操盘，不断提升价值”之定价策略 价格建议——定价依据 酒店式公寓： 项目定价参考 住宅部分： 项目名 面积段 （㎡） 均价 （元/㎡） 优惠措施 销售状况 剩余量 （户） 九方城 89-97的2房；125的3房；141的3+1房 小户型8500大平层9800-10000 二房95折后再99.5折后减38888，三房98折后再99.5折后减48888.大平层98折后再99.5折后减50000。 该项目共推出511户，已签约297户 214 逸景湾 84-89㎡2房；128-133㎡3房 7500 送500元每平米的装修，定房优惠 288元每平米、按时签约再减188元 每平米、一次性付款再减88元每平 米 该项目共推出607户，目前销售400户 207 项目名 面积段 （㎡） 产权 （年） 层高 （m） 均价 （元/㎡） 近期优惠 销售情况 是否包租 剩余量 （户） 中基高尔夫花园 40-55 40 2.9 12000 目前购房一次性付款9.6折，按揭9.8折 目前还剩30余套44-55精装公寓 包租3年，一次性从房价中扣除 48 永盛金座 51-85㎡ 40/70 6 9000 包租5年，7%回报 该案在售共推出194户，已签约181户 包租5年，7%回报 13 萧林公馆 57-145 40 2.9 6800（毛坯） 8800（精装） 包租5年，每年回报5万起，购房98折，一次性付款97折 该项目共推出126户，目前去化31户 否 95 均价为：7500（毛坯底价）+200（销售成本）=7700元/㎡ 均价为：7500（毛坯底价）+200（销售成本）+1500（装修成本）=9200元/㎡ 通过前面的对比，结合区域内住宅与酒店公寓市场，建议本案住宅与酒店式公寓销售价格为： 价格建议总结 住宅部分毛坯出售 酒店式公寓精装出售 说明： ◆以上价格根据现有市场情况下初步建议，实际销售价格视开盘情况而定； ◆住宅部分直接毛坯销售； ◆酒店式公寓部分，建议5-13F直接销售，14-20F采用回租方式销售，21-30F 采用包租形式销售 14-20楼价格初步建议： 21-30楼价格初步建议： 均价为：7500（毛坯底价）+200（销售成本）+1500（装修成本）=9200元/㎡ 均价为：7500（毛坯底价）+200（销售成本）+800（装修成本）=8500元/㎡ 5-13楼价格初步建议： 销售情况研究 一、酒店式公寓5-13F部分 如果以单价8500元/㎡，面积50㎡计算，那么， 总价=8500×50=42.5万 首付=21.3万 如此首付过高，会令一部分客源流失，项目总体销售进度也会重大影响。 针对这种情况，我们可以采用首付分期付款的方式，第一次可5万元，剩余首付在封顶（交付5万）、外立面打造完成（交付5万）和交房（交付6.3万）等阶段交付，如此客避免一部分客户流失。 5年每年8%回报具体成本核算如下: 21-30层单户面积：50㎡，装