乾城二期项目个案分析.doc

乾城二期项目个案分析 一、项目概况 （一）项目区位条件 项目位于书院路与殷家冲路交汇处西北角，周边分布芙蓉路、湘江中路等城市干道和地铁一号线南湖路口站，交通便利；项目所处片区成熟度较高，周边商业、娱乐配套发展成熟；与此同时，项目毗邻南郊公园和火车头公园，自然资源较丰富；项目还享受仰天湖金峰小学学位，教育条件好。综合来看，项目区位条件较好。 图-1 项目区位示意 项目基本信息 项目是以刚需住宅占主导的的综合体项目，以“区位成熟度+仰天湖小学学位+产品附加值”为其核心竞争力。 表-1 项目基本信息表 开发商 兴旺地产 物业管理 腾鑫物业 占地面积 14万㎡ 建筑面积 70万㎡ 容积率 4.5 绿化率 40% 物业类型 高层、公寓、写字楼、酒店、商业 装修情况 毛坯 项目二期规划 项目二期规划有14栋高层住宅、1栋公寓、1栋写字楼和少量商业裙楼、底商以及1所4000㎡幼儿园。 项目住宅楼栋主要为为正南正北朝向，同时采用错列式布局，临殷家冲路带底商住宅和写字楼则采用沿路布局，最大化其商业昭示性。 图-2 二期规划示意 二期产品设计 产品亮点 二期住宅产品层高均为3米，高于一般住宅2.9米层高，舒适度提高。 一楼打造4.5米层高泛运动架空层，增加小区基础配套空间的同时增强整个小区园林的通透性。 项目打造wifi社区，增加产品附加值。 （二）户型配比 二期楼栋均为品字形塔楼，90㎡以下占比达50%，且一半以上南北通透产品设计为93-120㎡户型，二期产品带有较明显首置首改型特点。 表-2 二期住宅户型配比 户型 面积（㎡） 套数 比例 两房 80 1020 38.6% 2+1 88-90 300 11.4% 2+1 93-95 300 11.4% 3+1 115-120 480 18.2% 3+1 128-130 540 20.4% 合计 — 2640 100% 户型分析 90㎡2+1户型 93㎡2+1户型 128㎡4+1户型 建筑风格 项目住宅采用简欧风格，外立面采用米黄色面砖修饰，整体视觉效果较好。 图-3 住宅建筑立面效果图 二期销售情况 项目二期于4月20日开盘，推出105套，当日成交60套，销售率57%，成交均价6650元/㎡，效果一般。 原因分析： 项目所处片区配套发展成熟，6650元/㎡的开盘价格对该片区内客户的吸引力较大； 项目二期产品户型赠送面积小，除93㎡户型外，其余户型亮点不足，竞争力不强。 4#幼儿园 7# 6# 5# N 殷家冲路 9# 12# 11# 10# 8# 14# 13# 15# 1# 2# 3# 公寓 写字楼 户型亮点： 主卧开间3.8米； 户型不足： 开间进深比较小，影响采光； 无生活阳台，居家不便； 餐厅布局容易造成使用不便； 动线设计不合理，进入主卧需经过客厅电视机前，且两卧室静谧性收到影响。 户型亮点： 户型周正，布局紧凑，面积浪费少； 南北通透，开间大，横厅和主卧朝南，采光条件好； 设计生活阳台，居家便利； 户型不足： 卫生间位于主卧门口，影响主卧精密性。 赠送面积较小，仅6.5㎡； 户型亮点： 户型周正，布局紧凑，面积浪费少； 南北通透，全名户型，且开间进深比大，通透性好； 户型不足： 横厅朝北，影响舒适性； 未设计生活阳台，居家不便； 次卫距离休息区较远，使用不便利； 赠送面积仅9㎡；未做充足；