高新区红星美凯龙城市综合体项目申请建设可研报告.doc

兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目 可行性研究报告 二 〇 一 二 年 五 月 五 日 目 录 第一章 总 论 4 第一节 项目名称及概述 4 第二节 编制依据 10 第二章 项目建设背景及投资的必要性 11 第一节 兰州市概况 11 第二节 中心城区用地布局 16 第三节 城市道路与交通 18 第四节 城关区社会经济发展概况 21 第五节 兰州新区发展指引 23 第三章 市场分析 27 第四章 项目建设规模及建设条件 48 第一节 工程概况 48 第二节 项目建设条件 48 第五章 节能、节水 50 第一节 概述 51 第二节 节能 52 第三节 节水 53 第六章 环境保护和劳动安全 54 第一节 环境保护 55 第二节 消防及劳动安全 59 第七章 项目组织管理 63 第八章 项目工程招投标 66 第九章 项目投资估算及资金筹措 68 第十章 社会评价与经济评价 71 第十一章 结论与建议 78 第十二章 附表 81 第一章 总 论 第一节 项目名称及概述 一、项目名称：兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目 二、项目建设地址：兰州市高新技术产业开发区S615#规划路以南，T608#规划路以东，S601#规划路以北。项目总用地面积94472平方米（约142亩），容积率为3.71，项目总建筑面积446732平方米，项目地块分为A、B、C、D等4个地块，A、B地块为家居Mall，C地块为百货Mall，D地块为高层住宅、办公、商业街。 项目开发单位：该项目由兰州新元置业有限公司主导开发。建设红星美凯龙家居Mall、百货Mall、住宅商品房、商业及办公用房等相关配套物业。设立项目开发部, 开发部内设财务部，工程部，成本部，综合办，营销部等部门。 四、项目建设的背景 根据兰州市2011-2020年总体城市规划，为了保障兰州城市安全和提高节能环保的标准，推动大型产业基地（尤其是西固重化工业）跳出现有城区，在兰州新区寻找新的发展空间；中心城区通过西固重化工业置换、加快高新技术开发区和经济技术开发区增容扩区获得发展空间，实现区域中心职能的有序聚集。在市域形成双城格局，在兰白经济区形成“一主两副五带”的空间发展格局。 一主：兰州市区（远景包括榆中盆地），区域性综合服务中心； 两副：兰州新区和白银市区（含刘川工业园）。兰州新区是西部地区重要的经济增长极、甘肃省实施“中心带动”战略的重要抓手，兰州市发展战略中的核心地区；白银市区（含刘川工业园）是区域性传统产业服务中心，能源和有色冶金产业基地。 五带：是兰白战略核心区向外辐射的主要轴带，引导产业和人口轴向聚集、形成区域发展的主要支撑，辐射带动周边区域发展，是实现兰白地区“中心带动”战略的主要空间载体。即兰州—西宁西向城镇发展带、兰州—定西东向城镇发展带、临夏—兰州—白银黄河城镇发展带、兰州—武威西北向城镇发展带、兰州—甘南南向城镇发展带。 兰州新区于2010年启动规划建设，范围为高新区与榆中县的和平镇与定远镇，区位优势明显，市政府予以重点投资建设，规划方向为兰州市的经济特区。 兰州高新区是国务院1991年批准的首批27家国家级高新技术产业开发区之一，开发区的政策区和新建区面积共29.18平方公里。地处兰州、西宁、银川三个省会城市共生带的中间位置，是国家规划建设的综合交通枢纽，也是甘肃与国内、国际交流的重要窗口和门户。 兰州市目前规划出806平方公里的面积来承载兰州新区的建设,其中有中心发展区、生态休闲商住区、现代农业和生态建设示范区、荒山丘陵综合开发利用示范区四个大的功能分区。将来兰州新区规划方向为兰州市乃至甘肃省的经济特区，以黄河水系为轴，发展高新技术产业带，打造经济、科技、文化、商务新中心，生态保障体系完善，适宜人居，商业配套也将逐步健全。 2010年12月1日,兰州新区建设协调领导小组成立，兰州新区建设被提升至全省发展战略的高度。 五、项目建设的必要性 （一）适应国民经济发展的需要 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，促进国民经济的稳步健康发展，优化消费结构是当务之急。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15﹪，城市化水平将提高到36﹪左右，我国居民住宅的近期发展目标是户均一套，人均一室，力争在近已年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室二厅和两室两厅。 根据国家统计局的分析和研究，商业物业开发对国民经济的拉动作用约为1.5-2个百分点。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱