蓬莱南关路项目建设投资可行性研究报告.doc

蓬莱市南关路项目 可行性分析报告 济南绿地泉景地产股份有限公司 2011年9月目录 1 项目简介 2 1.1 地理位置 2 2 烟台市宏观环境 4 2.1 烟台市概况 4 2.1.1 城市概述 4 2.1.2 烟台区位 4 2.1.3 行政区域和人口概况 5 2.1.4 交通网络 6 2.2 烟台市经济运行情况 8 2.2.1 经济总量GDP 8 2.2.2 人均GDP 9 2.2.3 产业结构 9 2.2.4 固定资产投资 10 2.2.5 城镇居民收入 10 2.2.6 社会消费品零售总额 11 2.3 蓬莱市概况 12 2.3.1 地理位置 12 2.3.2 城市规模 12 2.3.3 交通状况 12 2.2.4 蓬莱-长岛-大连跨海大桥以列入国家十二五计划 13 2.3.5 经济状况 14 3 发展规划 14 3.1 烟台市城市发展规划 14 3.1.1 城市定位 14 3.1.2 人口规划 15 3.1.3 市域空间结构规划 15 3.2 蓬莱市总体规划 16 3.3 蓬莱市旅游规划 16 4 房地产市场概况 17 4.1 烟台市房地产市场概况 17 4.2 蓬莱市房地产市场概况 18 4.2.1 蓬莱市房地产市场发展历程 18 4.2.2 蓬莱市房地产现状分析 19 4.2.3 蓬莱市地产板块划分 21 4.2.4 蓬莱住宅市场价格分析及预测 22 5 市场定位 23 5.1 目标客群特征 23 5.2 产品类型 24 5.3 价格策略 24 6 项目静态测算 25 1 项目简介 1.1 地理位置 项目位于素有“人间仙境”美誉的山东省蓬莱市东部新城核心地段，未来的商业中心。总用地700余亩，项目 A地块104亩，西至海源路，南至南关路，东至、北至规划路；B地块东至南河路，西至海市路，南至富民路，北至南关路，约500亩，其中净地60余亩，其余为厂房以及社区居委会占地。项目地块属蓬莱市开发热点板块，离海不到1.5公里；C地块位于A地块西侧，70余亩，住宅用地；D地块位于A地块东侧，36亩，商服用地。 我们现正在对700余亩地块做整体建筑规划，分期实施。A宗地104亩预计10月份左右就可以招拍挂。 1.2 宗地现状及规划指标 A地块西南角有10多户拆迁户，已经签订拆迁协议，其他部分为净地。宗地为住宅用地，容积率2.2，起拍价约180万/亩，楼面地价为1227元/平方米。 A地块实景图 2 烟台市宏观环境 2.1 烟台市概况 2.1.1 城市概述 烟台是中国古代早期文明发祥地之一，具有悠久的历史和文化。烟台是一个海滨城市，下设的12个县市区就有11个临海，海洋渔业自然丰富。烟台现有三大港区：蓬莱港区、西港区、芝罘港区。 多年来烟台极力打造一流的城市品牌和投资环境，烟台濒临黄渤二海，是中国唯一的双海之城，中国首批14个沿海开放城市之一，中国环渤海经济圈的重点城市。机械制造，电子信息，食品加工，黄金加工已发展成为烟台四大支柱产业。除此之外烟台还有其他的名牌企业，如张裕酒业，还有三环锁具、北极星钟表、烟台啤酒等。 烟台是著名的水果之乡，是中国北方重要的水果生产基地。 烟台也有著名海滨旅游度假胜地的特质，全市共有旅游区（点）60多处。 2.1.2 烟台区位 烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。 烟台市区位图 2.1.3 行政区域和人口概况 烟台市总面积为13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。 烟台市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。 街道办事处48个，镇94个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。 2010年末全市公安户籍总人口为696.82万人，在全省位居第六位。 2.1.4 交通网络 1、铁路交通 目前，烟台境内有蓝烟与青烟威荣城际、龙烟三条铁路。蓝烟铁路的终点在烟台，目前有到青岛、日照、枣庄、济南、北京、西安、石家庄、金华、徐州、广州、佳木斯等方向的旅客列车。蓝烟铁路电气化改造工程于2009年顺利推进，主体工程基本完工；青烟威荣城际铁路已通过国务院批准，预计2012年完工，客车可直达北京、上海、广州、南京、济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中转全国各大城市；龙烟铁路是山东省烟台市境内的一段重要铁路，为一级地方铁路，连接龙口市与烟台市，全长