1房地产市场营销 第一章.pptVIP

房地产市场营销 石晓丽 资源与环境科学学院 基本问题 1.为什么学？ 2.学什么？ 3.怎么学？ 4.如何考？ 卷面成绩（70%）+ 平时成绩（30%） 平时成绩=课上（15%）+课下（15%） 房地产与房地产市场营销 1.房地产与房地产市场 1.1房地产 含义 特性 1.2房地产市场 含义 特征 房地产含义 房地产含义 房地产特性 （1）空间的固定性 房地产特性 （2） 生产与使用的长期性 房地产特性 （3）高额的投资性 （4）保值增值的稳定性 房地产特性 (5)社会生活的影响性 房地产特性 (6)受政府宏观经济政策限制导向的从属性 房地产市场含义 狭义：房地产交换的场所 广义：房地产交换关系，即房地产流通全部过程的总和。 房地产市场特征 需求 (1)广泛性 (2)多样性 (3)永续性 (4)融资性 (5)房地产消费的长期性 (6)富有弹性 房地产市场特征 （1）广泛性 人类生存的基本生活资料 苏淳：“你身边所有的人都在讨论房子，都在炒作房子，都在囤积房子，你要是没有一套房子啊，你就会觉得被边缘化了，你就忽然有一种恐惧感。” 房地产市场特征 社会经济活动的物质基础 房地产市场特征 （2）多样性 房地产市场特征 （4）融资性 为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。 房地产市场特征 （6）需求富有弹性 房地产市场特征 供给 (1)缺乏弹性 (2)区域性 (3)不同质性 (4)市场调节的不完全性 房地产市场特征 (1)缺乏弹性 与需求富有弹性相反 ，由于其具有的特点，不论市场对某种房地产的需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短期内发生很大变化。 房地产市场特征 (2)区域性 由于地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平都会大相径庭。由于房地产市场的区域性特点，房地产开发商在从事某一地区的房地产开发经营业务时，必须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法律等各方面的情况。 房地产市场特征 （3）不同质性 世界上没有完全相同的两片叶子 -----德国哲学家莱布尼茨 房地产市场特征 （4）市场调节的不完全性 大白菜 VS 房地产 A：自由移动vs不可移动 B：价格是由市场充分交易后决定vs当时交易的住宅价格决定的 C：价格波动符合一般价格均衡理论vs没有市场均衡点 房地产市场特征 补充： 一个完全竞争的市场具备的条件 A:商品同质，可以互相替代自由移动：不可移动 B:某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出 C:信息充分，传播畅通 由此可知： 房地产市场是不完全竞争市场 第二节 市场营销概论 1. 定义 2. 核心概念 市场营销定义 通俗：你在晚会上看到一个漂亮的女生。你走到她面前，说：“我很有钱，嫁给我吧。” 定义： Marketing 适当的地点，适当的时间，以适当的价格，适当的信息沟通和促销手段，将适当的产品和服务出售给适当的消费者。 市场营销的核心概念 菲利普.科特勒认为，市场营销基于这样一些核心概念 （1）需要 （2）产品 （3）价值 （4）交换 （5）关系 （6）市场 （7）营销者与预期顾客 市场营销的核心概念-需要 男孩子长大了，难免有找女朋友的“需要”。 市场营销的核心概念-需要 这种需要，会转化成欲望： 邻家女孩 or 章子怡 or 孙俪？ 市场营销的核心概念-需要 “还是追邻家女孩吧，这是我能追到的啊！平平淡淡才是真！”（需求） 市场营销的核心概念-需要 市场营销最基本的出发点是满足人的需要。 企业通过生产有吸引力的合适产品去影响有效需求，才能满足人的欲望，进而满足人的需要。 有形的产品+无形的服务+无形的创意 市场营销的核心概念-价值 价值： 消费者对产品满足各种需要的能力的评价 自行车、摩托车、汽车、出租车、公共汽车 购买时需做的判断： 是否有能力购买？ 理性消费者，选择单位价格效用最大的产品 市场营销的核心概念-交换 一手交钱，一手交货 交换包含五个要素 （1）有两个或两个以上的买卖者 （2）双方都拥有对方认为有价值的东西 （3）双方都拥有沟通信息和向另一方传送货物或服务的能力 （4）双方可以自由接受或拒绝对方的产品 （5）认为值得与对方交换 市场营销的核心概念-关系 营销人员：顾客、批发商、零售商、供应商 市场营销的核心概念-市场 卖方：产品、服务 ----行业 买方：货币、信息 ----市场 市场营销的核心概念 营销者与预期顾客 如果一方比另一方更主动，更加积极地寻求交换，