毕业设计张红路讲义.docx

苏地2015-WG-48号地块前期策划 摘要 随着我国经济体制改革的进一步深化和经济的高速发展，有力地推动了房地产业的飞速发展。房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开转自发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。房地产作为我国经济的支柱产业，从2015年房地产市场现状分析了解到，“任性”的购买力击溃了所有的谨慎者，在这个背景下，房屋的需求越来越大，而供给的发展跟不上需求发展的脚步，加上政治经济等各方面的因素，尽管政府积极调控房价的涨势，但房价依然涨势甚猛。? 随着生活水平的不断提高，对房地产功能需求也产生了很大的变化，人们追求舒适的消费心理和价值关联的变化导致房地产市场顾客需求变化趋势向房地产市场需求向多档次、多元化、个性化发展，特别是住宅市场的需求变化尤其明显。 关键词：房地产市场、价格、住宅、经济指标、 一、房地产市场调查报告与分析 1、苏州市房地产市场供求关系与价格走势分析 2015年一二线城市土地市场火热，三四线城市受库存影响土地市场表现平平。苏州成为1.5线城市，未来规划建设为特大城市，政策以及轨道交通开通等诸多利好消息的刺激之下，2015年的苏州土地市场可谓非常火热。2015年，土拍频现地王，姑苏区诞生了“天价地王”，楼面价高达31005元/平方，园区、姑苏区、吴中区、高新区各区全面开花，其中狮山板块达15214元/㎡、相城大道板块达12285元/㎡、古城区达31004元/㎡、吴中城区达15865元/㎡、园区湖东达15992元/㎡……一些区域的地价甚至超过了房价，与此同时，房价也在这一次次土拍影响之下飞速上涨。 2015年，苏州是二线城市中的最大黑马。一方面是价格暴涨，另一方面是把房子卖空了。很多项目房价暴涨，年初到年末价格涨了一倍。年末苏州消化周期不到四个月，扣除掉长期卖不掉或不卖的房子，苏州已经无房可卖。2015年苏州商品房共成交1268万平方米，和去年同期相比大幅上升48%，占到全国商品房0.98%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值；商业、办公总计91万平方米，较去年上升5.8%。苏州2015年商品住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值。从面积段来看，2015年90-120平方米的户型成交占比最高，共成交3.6万套，成交面积369万平方米；其次是90平方米以下的户型，共成交3.1万套，成交面积232万平方米，两户型占据了65%的成交量。但两户型成交占比有明显的背离趋势，90平方米以下的成交占比大幅度下降，而90-120平方米的成交占比逐年稳步增加。 苏州住宅成交情况总结 住宅销售 2015年 2014年 变化幅度 住宅套数（套） 98683 70574 39.83% 销售总面积（平方米）47 8309806.825 41.18% 2015年苏州各区销售住宅对比 区位 套数 比例 工业园区 18305 19% 姑苏区 9030 9% 高新区 21358 22% 吴中区 33849 34% 相城区 16141 16% 2015年，苏州房价涨幅在一二线城市中数一数二，甚至与深圳相媲美。从总价段来看，200-300万总价的住宅成交上涨势头最猛，成交套数较2014年上涨176%；300-400万总价的涨幅次之。2015年苏州市场的成交价格及总价段逐渐提高了刚需的定位，虽然目前仍以200万以下的低总价住宅份额依然占据市场主力，但占比逐渐下降。并且值得注意的是，2015年前三季度苏州房价还只是不温不火，处在1.2万-1.3万元/平方米区间徘徊，但到了四季度即快速拉升，直到今年年初还在加速上涨，至2016年2月，苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米，较2015年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番，如园区湖东板块的九龙仓时代上城、天地源七里香都，2015年初售价仅为14000元/㎡左右，但在火热楼市和几次土拍的助推下，目前售价都达到了28500元/㎡。 2、项目所在区域的市场调查与分析 苏地2015-WG-48号地块位于苏州高新区浒墅关经济开发区象山路北、凤凰峰路东西。苏州高新区，全称苏州高新技术产业开发区。位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南人口临吴中区，北接相城区，西至太湖。区域人口7.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个人街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安