江苏徐州原香漫谷电梯小洋房项目营销推广策略总汇.ppt

 中信嘉华原香漫谷项目组 2013.8 本报告的思路及框架 目标界定 目标下问题 目标下战略 项目目标 市场分析 项目分析 解决思路 竞争个案简析 客户分析 策略推导 项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略 2013年营销目标： 项目实现销售270套，销售金额2.4亿； 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力。 说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。 本报告要解决的核心问题 Q1处在周边激烈市场竞争中 如何拔高项目形象，年底前实现首批洋房8200的整体均价，总销售金额实现2.41亿？ Q2在已失先机的条件下 如何有效积累客户？实现较快速度的销售？ 目标界定 目标下问题 目标下战略 项目目标 市场分析 项目分析 解决思路 竞争个案简析 客户分析 策略推导 项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略 徐州市场供应量起伏较大，整体较往年略有下滑；新城区供应放量集中在4-6月份。 2013年至今，徐州商品房供应量188万方，1-3月份市场供应量跌入低谷，4-7月市场供应虽增长，但整体不如2012年，略有下降。 截止到7月，新城区商品房总供应1985套，4-6月集中放量，占总供应量的96%，其他月度几乎零供应。随着下半年新城区新盘的入市，必然会再次出现集中放量的局面。 徐州市与新城区供应统计 全市成交量波动较大，整体呈增长趋势；新城区上半年成交量稳步增长。 2013年至今，徐州商品房成交量159.4万方，其中1-4月呈下滑趋势，进入5月以来，成交迅速回升，但整体与去年同期相比略有下滑。 新城区截止到7月，商品房累计成交1936套，2013年上半年成交量稳步增长。进入7月后，成交量下滑严重，分析其原因，7月未有新增供应，但随着金九银十临近，预计新城区商品房市场将会迎来供销两旺的局面。 徐州市与新城区成交统计 城市建设快速发展，商业、生活等配套亟待完善，是未来城市的行政、金融、教育中心和城市公园。但目前区域内居住氛围差。 本案 行政办公区基本建成，100多家市级党政机关单位入驻办公；公共服务设施逐步完善； 青年路小学、撷秀中学、幼师幼儿园等徐州名校在新城区招生办学； 市级机关医院、徐州工程学院新校区投入使用； 大龙湖会所、下沉式商业广场、体育休闲公园等公共服务设施也已投入运营； 产业体系初现端倪。天裕集团、莱商银行、等项目入驻总部经济园，现代物流产业基地初具规模； 新城区交通体系初步形成，先后开辟了91路、92路、93路、95路等多条公交线路。 我市轨道交通2号线途径新城区。将于2015年启动建设。 至“十二五”末，新城区将逐步成为一座配套完善、环境优美、经济繁荣、宜商宜居的生态型城市新中心和现代化新徐州的样板区。 新城区发展现状及趋势 周边中高端大盘众多，产品线丰富，同质化严重，因价格相当而导致客户争夺激烈。 项目名称 总建面 物业形态 绿地商务城 200万㎡ 高层、LOFT、商办 美的翰城 52.65万㎡ 小高、高层、商业 龙湖国际 25.46万㎡ 高层、别墅 龙湖湾 26万㎡ 高层、别墅、商业 国信上城 65万㎡ 叠加、洋房、高层 雍景新城 48.8万㎡ 叠加、联排、电梯多层、小高层、高层 中锐星尚城 82万㎡ 多层、洋房、高层 汉源国际丽城 19万㎡ 高层 奥邻花园 27.7万㎡ 高层、小高、电梯洋房、商业 中茵广场 26.69万㎡ 酒店式公寓、商业 龙湖世家 45万㎡ 别墅、小高、高层 汉源国际华城 20万㎡ 多层、高层、别墅 永嘉新城 10.8万㎡ SOHO办公、商业 万福世家 18.37万㎡ 高层、独栋、联排 绿地泊林公馆 14.2万㎡ 高层 新城区房地产现状 虽有新政影响，但徐州及新城区房价均呈现平缓稳增的态势。 2013年1月徐州楼市价格在6365元/平，截止到7月楼市价格在6557元/平，较1月份涨幅约3%，自2012年6月以来，徐州商品房价格波动较小，虽有新政影响，但价格仍平缓增长。 新城区1月楼市价格在6201元/平，7月统计价格在6478元/平，较1月涨幅约为4%，略高于全市价格增幅。 徐州与新城区价格分析 即将面市项目动态及推广统计 万福世家 项目动态：万福世家售楼处已于7月10日公开。规划融入欧式小镇的规划理念，新古典主义建筑风格。目前项目已动工。 推广情况：未进行推广。 中锐星尚城 项目动态：星尚城外接待点已公开，现场售楼处计划8月18日对外公开，退台式洋房即将开放，该项目现已全面开工。 推广情况：未进行推广。 奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20日正式对外开放。 推广情况：已全