河北唐山西山道高端住宅项目营销报告销售推广方案讲义.ppt

入市时机 根据市场调查报告显示，众多开发商都在金九银十推出不同类型的产品，此阶段项目竞争压力大，市场风险高，除了销售受阻外，在此时间入市更会降低市场认知度，因此我司提出的入市时机为2010年11月，此阶段各项目推广已接近尾声，市场炒作已没有以前的热潮，本项目以一个高雅的身份出现更能抓住市场时机。 2010年9月——2010年10月 蓄水期 2010年11月——2010年12月 入市时机 强销期 2011年1月——2011年11月 11月 样板区开放 样板区开放 开盘 11.25 12.1 品牌传播 第一变、提前收筹，利用样板房带来的 冲击感提前收筹，避免客户流失。 1.让业务员兴奋。不定期的通知意向客户可提前选房。 2。让诚意客户不能自拔，在提前选房的前提下，各个击破，做足神秘感让客户感觉尊贵 为了快速销售本项目，达到资金流的快速回笼，可采取企业内部认购的方式，国企内部员工可拿出xx套房号来进行福利发放，鼓励其购买欲，给予适当的优惠。 第二变、一个电话，提前暗杠。 第三变、一个目标，引来策略大变化。 推广策略 组合推广 少钱多点 唐山市现有广告形式 根据各个项目分析，其中车身、单立柱、站牌等户外广告运用较广，报纸、广播宣传单页等软性广告运用较广。 故我司提出以下推广建议： 对于我们而言，一定要用多元化手段，巧借力，巧花钱，强调事件营销、新闻营销。 1、硬性广告塑形象 （1）户外封杀主要街道（北新道、友谊路、新华西道、西山道等）； （2）平面硬广告彰显公司形象； （3）推广主题：地段+产品，双核动力城 2、软性炒作造热点 通过与媒介合作，提高本项目的知名度，以“首个高雅人文形式社区面世”为题，制造舆论。 推广策略 分批销售原则 在工程进度允许的情况下按景观位置差异从劣到优的顺序分批销售。 在市场环境平稳的情况下，保证每批销售均价逐步上升。 保证第一批销售有良好开头，尽量保证第一批快速售完并形成人气，通过第一批所带动的人气，迅速促成后面几批房源销售。 销售进程 推盘策略 低价不低质，精准营销 推盘策略： 前期按照和开盘前持平价格推出第一批房源，试探市场，根据第一批房源的市场接受程度，调整后面几批房源的价格，基本按照2%—5%的速度提高价格。控制每次推盘房源量，基本控制在20套/批左右，小步快跑。每一批推盘房源，适当控制好、中、差房源的比例，一般控制在1：1：1。同时实际销售所针对的目标客户群，提供针对性的房源组团。 推盘节奏 阶段 目标 广告 价格 策略 导入期 促进人气 积累客户 利用人气 挖掘潜客户 特定客户挖掘 项目形象塑造 预热期 强销期 清盘期 引导性 广告 分主题 广告 全面性 广告 针对性 广告 竞争性 价位 策略性 调价 稳定调价（促销） 适当调价 引人注目 信息反馈 调整计划 接受客户预订 分析预订客户 积累销售势能 控制推盘数量 客户跟踪签约 客户扩散网 保留盘推出 产品吸引客户 余屋攻击计划 公开期 引爆人气 主攻显客户 分主题 广告 策略性 调价 增加推盘数量 人气吸引客户 目标客户攻击 附加值建议： 舒适健康型配套设施，体现人性化 门窗系统：高档断桥隔热铝门窗系统，LOW-E玻璃； 空调新风系统：户式中央全热交换新风系统； 地板采暖系统：户内配置地板采暖系统； 给水系统：配置为PPR管材给水系统，二次给水为变频给水系统； 排水系统：排水系统配置为UPVC螺旋降噪管材； 强电系统：强电系统主要电气元件配置为施耐德梅兰日兰； 弱电系统：弱电电系统主要配置了可视电话系统，一卡通系统，周界安防系统，室内紧急呼救系统，电子巡更，闭路监控系统，火灾自动报警系统，背景音乐，卫星电视系统； 建筑外墙系统：外墙系统统为挤塑板保温，工艺为大模内置； 入户门系统：入户门采用高档木质饰面三防门； 排风系统：排风系统采用变压式排风导系统； 净水系统：配置全屋式中央净水系统； 即开即热热水系统：户内配置储水容积式中央电热水系统，即开即热形式。 附加值建议：物业 自主经营管家式物业管理模式 一、 管家式物业管理系统。保证业主、物业中心、服务中心实时在线服务。星级服务，体贴入微，为所有业主提供24小时的全方位多项目的酒店式服务，并能根据每一个客户的需求提供各种特约服务。 1. 管家为主体的物业管理模式，每户业主专配一个管家，一管家可5-10户业主。 2. 专业服务队伍，套餐式服务模式，包括园艺师，中西餐厨师，音乐师，清洁师，按摩师等专业人员，提供日常清洁卫生服务，园艺保养服务，餐饮服务，根据主人需要筹办节日派对，生日派对，朋友聚会，客宴，家宴等。 3. 智能化网络管理模式，由管家或业主凭卡订购服务套餐，实现物业服务实时一卡通付费服务功能。 合作从专业开始 创新从逾越开始 汇报到此结束 沟