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楼市格局因豪宅改写 　　岁末年初的“盘点季”，让去年一年楼市数据终于浮出水面。从机构统计数据来看，在刚刚过去的2015年，北京楼市表现出持续性量价齐涨的市场特征。根据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2015年，北京市新建商品住宅（不含保障房，下称“新房”）网签量约为10.44万套，比2014年同期大幅上涨36.7%。而价格方面，今年北京新房成交均价为2.72万元/平方米，与2014年同期相比上涨9.9%。 　　与去年下半年业界预计的一样，2015年还是名副其实的“豪宅入市高峰年”和“地王频出年”。“面粉贵过面包”成为北京土地市场的常态。而在这种形势下，北京楼市格局也在被逐步改写，在北京楼市的成交中，高端项目的成交占比逐步上升，中高端改善型项目占比下滑，中低价位刚需项目受高端房冲击较大。 　　五环外已是主战场 　　在地王预期的带动下，楼市成交进一步火热。数据显示，根据地段来看，今年北京各环线新建商品住宅市场表现出明显的差异，北京五环外已是新建商品住宅成交绝对主战场，2015年五环外成交面积占比达90%。在成交均价方面，受供需不均衡以及五环内住宅趋高端化影响，五环内价格涨势较大，2015年三四环之间以及四五环之间成交均价涨幅最大，分别上涨37.6%、46.4%。 　　针对北京市住宅新房市场量价齐涨的原因，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，2015年房地产市场正式进入政策宽松期，有效刺激了市场需求释放。他认为，“量涨”的原因主要有以下几个方面，首先是金融货币政策稳健趋宽松化，直接利好短期楼市成交；其次，个人住房转让营业税“5改2”，直接利好二手房成交的同时，也刺激了改善型需求入市，间接提升了新房成交量；三是二套房首付贷由原来的七成首付比例降低为四成，实际上是降低了客户购买二套房的入市门槛，鼓励改善型客户入市，能够有效刺激支付能力稍差的一批准意向客户果断出手。 　　刚需产品大幅减少 　　新房成交量价齐升的背后，是刚需盘大幅减少。根据中国中央别墅区发展研究院统计的成交数据显示，减去自住型商品房后，总价300万元以下的刚需住宅成交锐减了近3万套。刚需中低价位项目门槛提高。如今，北京市成交均价逼近3万元/平方米，意味着昔日占据主流的中低端商品住宅越来越少。 　　随着北京豪宅“五环化”，刚需不断受挤压，刚需门槛从总价100多万元跃升到200多万元。与其他类型相比，2015年销售金额排行榜中刚需类项目仅占据两席，分别为中粮万科长阳半岛以及华业东方玫瑰。低总价、定位准确、地铁沿线、周边区域成熟是这两个项目跑赢其他刚需类项目及自住型商品房的重要因素。 　　中粮万科长阳半岛平均套总价为300万元，销售金额实现32亿元。中粮万科长阳半岛为万科在长阳的第一个项目，也是北京市楼市新政出台后第一个试水低价入市的楼盘。华业东方玫瑰平均套总价258万元，实现销售金额30亿元。伴随北京通州积分落户新政的出台，作为北京城市副中心建设核心的通州区域价值旺火再添薪柴。在此背景下，华业东方玫瑰凭借优越核心地段、高端楼盘规模、生态实景园林、细节筑就品质等优势，成为通州楼市连续问鼎销冠的翘楚。 　　顶豪成交价摸高 　　与刚需盘缩水相比，高端类项目占比明显增加。 　　据亚豪机构统计数据显示，2015年北京实现成交的10万元/平方米以上的顶豪项目多达21个，比2014年增加6个，比2013年增加了14个，10万元/平方米以上的顶豪队伍在2015年进一步壮大。另外，2015年北京豪宅的单套最高成交价格为19.6万元/平方米，2014年为14万元/平方米，2013年则为14.8万元/平方米，北京顶豪成交价格的天花板也得以摸高。 　　中国中央别墅区发展研究院创办人、东汇置地投资管理有限公司总裁刘东表示，2015年，新盘市场中豪宅遍地，改善盘和豪宅盘的边界日益模糊。丰台西局、朝阳孙河、朝阳东坝等板块都由以刚需、改善盘为主的区域摇身一变成为豪宅区。此外，在2015年销售金额前十名项目中，像泛海国际和润泽御府这样的传统高端住宅，也表现不俗，占据着成交榜单的前列。 　　泛海国际项目套总价均在2500万元以上，位列排行榜第1名；该项目毗邻CBD、丽都商圈、燕莎商圈及第三使馆区等多个成熟商圈，西邻朝阳公园，占据高端城市资源，项目目前住宅去化78%，以69亿元的成交额惊艳市场。而五矿万科如园、华润？?f橡府项目套总价亦在1200万元以上。 　　在2015年销售金额前十名项目中，总价在500万-1000万元区间的中高价项目仅有西山艺境、亦庄？金茂悦和枫丹壹号，较去年同期减少1个。西山艺境项目作为连续两年进入销售金额排行榜的改善型产品，是由电建地产、金地集团联袂打造，凭借着区域及品牌优势，项目今年以36亿元的销售金额位列第2位。 　　刚需盘低价走量 　　2