2015年昆山绿地大道地块开发策划评审报告89p讲解.ppt

* 项目不同阶段物业服务主要工作要点 节点阶段 实施内容 时间 责任人 规划设计及施工阶段 　 　 　 1 参与物业管理用房的选址（管理用房和经营用房）； 根据地产要求介入 小区经理 2 从物业角度为小区节能减排提供建议； 根据地产要求介入 小区经理 3 参与门岗出入口的设计、生活垃圾点的选址； 根据地产要求介入 小区经理 4 根据客户分析确定物业服务标准、内容； 根据地产要求介入 小区经理 销售阶段 　 　 小区经理 1 制订案场、样板房、样板展示区管理方案； 预售阶段介入 小区经理 2 制订物业服务协议、临时管理规约并公示； 预售阶段介入 小区经理 3 对案场销售人员培训物业管理相关专业知识 预售阶段介入 小区经理 4 协助销售部门做好节假日期间的房产促销活动 预售阶段介入 小区经理 5 熟悉当地物业管理市场，做好与政府外联工作 预售阶段介入 小区经理 交付阶段 　 　 小区经理 1、 根据地产竣工验收节点制订物业承接查验方案； 交付前3个月 小区经理 2、 根据交付节点制订物业交付方案； 交付前3个月 小区经理 3、 制订新交付项目外立面管理方案； 交付前3个月 小区经理 4、 做好新项目维修整改工作； 交付前3个月 小区经理 装修管理阶段 　 　 小区经理 1、 制订装修管理方案并落实执行 交付前、后6个月 小区经理 日常物业 　 　 小区经理 1、 根据投标承诺实现项目创优方案（包括市优、省优） 交付后6个月 小区经理 物业服务初步方案 物业服务 物业服务初步方案 物业服务 周边项目物业费 　项目 新城域 蝶湖湾 香溢紫郡一期 象屿珑庭 产品类型 高层、小高层 洋房、高层 高层、小高层 高层、小高层 物业公司 新城物业 世茂物业 新城物业 同进物业 物业费 1.2元/平方米·月 1.95元/月/平方米 2.07元/月/平方米 2.2元/月/平方米 物业服务 综合四级服务 综合六级服务 综合六级服务 综合六级服务 建议本项目物业费：2.3元/平方米（含能耗费） 物业运营测算 收费定位 住宅：住宅服务费 1.75元/平/月，公共水电费 0.55元/平/月； 商业：商户服务费 3.2元/平/月，公共水电费 0.3元/平/月； 人员配备 按楼盘设计理念“启航”系列，进行人员架构设置（共计58人） 物业收费标准 七、物业服务 说明： 1、收费标准：住宅服务费 1.75元/月/平，公共水电费0.55元月/平，空置减免率：5% 2、人员配置：管理人员12人，其中经理1人，助理经理1人，主管3人，财务1人，服务人员6人，秩序维护员21人，保洁17人，绿化5人，工程维修3人； 3、其他：公共水电费及公众责任险计入公共收益列支，未列入成本支出。 物业收费标准 七、物业服务 收入 主营收入 面积(平方米) 单价(元/平方米/月) 月度收入（元） 年度收入（元） 住宅 113156 1.75 198023 2376276 商业 50000 3.20 160000 1920000 收入合计 163156.00 358023 4296276 公共服务成本支出 主营成本 月度支出（元） 年度支出（元） 单位成本(元/平方米/月) 备注 人力成本 255748 3068977 1.568 共用设备设施运行维护 20750 249000 0.127 保洁费 28026 336312 0.172 绿化费 3333 40000 0.020 秩序维护服务 708 8500 0.004 行政办公及社区活动 6067 72800 0.037 固定资产折旧 906 10867 0.006 年度递延资产折旧 2637 31639 0.016 公众责任险 333 4000 0.002 管理酬金 0 0 0.000 税金 18359 220311 0.113 支出合计 336867.134 4042405.605 2.065 收支平衡 21155.866 253870.395 96%(年度收缴率） 3%（空置减免） 5%（空置减免） 2,212,788.21 2,167,163.71 1,787,904.00 1,751,040.00 4,000,692.21 3,918,203.71 物业服务费费用测算 会议决策点及项目需公司协助事项 需协调事宜： 总部市场营销部对于苏州公司品牌及项目品牌落地给予技术指导及费用支持 1、目标成本及考核利润率； 2、售楼处、样板区选址及打造费用标准； 3、住宅区内景观河打造何种品质； 4、物业费标准； 5 分期计划说明 项目工程实施 整体施工布