我国房地产众筹的法律规范：法理基础、域外经验与现实选择.pdfVIP

2016 4 南方金融·总476期 金 融 法 制 我国房地产众筹的法律规范： 法理基础、域外经验与现实选择 王傲森 （南开大学法学院，天津　300071） 摘　要：近年来，房地产开发领域融资成本居高不下、融资渠道不畅，房地产众筹作为一种新 型融资方式应运而生。房地产众筹的法律结构主要由众筹融资方、众筹平台和投资方三者之间的法 律关系构成，其运营方式和我国在相关领域立法缺失的矛盾使房地产众筹的合法合规性一直备受质 疑。为了促进我国房地产众筹的健康发展，应尽快夯实房地产众筹的立法基础，明确房地产众筹的 主体责任，完善房地产众筹的监管机制，切实保护房地产众筹投资者的利益。 关键词：房地产众筹；股权众筹；互联网金融监管；网络借贷；非法吸收公众存款罪 中图分类号：D922.28，F832.45 文献标识码：A 　文章编号：1007-904 1-2016(4)-0094-08 近来，越来越多的房地产企业选择房地产众筹这一途径，在实现其自身轻资产、加大宣 传效果的同时也降低了房地产项目开发的不确定性；另一方面，通过房地产众筹，中小投资 者能够以较低的门槛参与到房地产项目中，并获得投资回报。然而，房地产众筹作为一种新 型融资方式，存在非法集资风险、关联交易风险等法律问题。目前我国在房地产众筹领域的 法制建设相对滞后，对房地产众筹的主体资格、运作机制等也缺乏及时有效的法律监管。本 文试图通过梳理房地产众筹的法理基础，借鉴境外房地产众筹的立法经验，探讨房地产众筹 的合法合规性，并进一步研究如何构建规范我国房地产众筹发展、防范相关风险的法律机制。 一、房地产众筹的基本法理 （一）众筹的基本概念。 众筹 （Crowd-funding ），通常是指某一项目或创意的发起人利用互联网的传播性，面向 公众集中小额资金，从而取代银行、投资者等金融实体或个人的作用进行融资的行为。其基 本运作流程是由服务经营者设立集资门户网站，发起人通过在网站上宣传项目内容来募集资 金，投资者根据自己的选择将资金投入对应的项目。 众筹的类型可依据其所能获得的回报分为赞助型众筹和投资型众筹。其中，赞助型众筹 依据是否获得回报可分为公益型众筹和奖励型众筹，前者不寻求任何回报，后者则以获得代 替性商品或服务取代获取金钱收入。而投资型众筹则依据投资者与融资方之间的法律关系分 为债权型众筹和股权型众筹，前者的融资方对投资者负有还本付息的义务；后者则使投资者 成为相应企业的股东，对融资项目共享收益、共担风险。 （二）房地产众筹的法律构造。 房地产众筹起源于美国，以Realty Mogul 、Realty Shares 、Fundrise 等房地产众筹公司为 代表，该行业已经快速发展成为具有完整行业体系和科学盈利模式的新领域。而在国内，房 收稿日期：20 16-03-10 作者简介：王傲森 （1992- ），男，河南人，南开大学法学院硕士研究生。 PAGE 4 2016 金 融 法 制 南方金融·总476期 4 地产众筹作为新兴行业，其交易结构、法律关系等问题并未得到充分重视。随着众多房地产 企业相继推出房地产众筹项目，该领域涉及的法律主体也逐渐明晰，其主要由投资者、众筹 平台 （集资门户）和融资方三者组成，而各主体之间的关系也共同构成了房地产众筹的法律 构造。 1．众筹平台与投资者、融资方的法律关系。 第一，委托合同关系。根据我国 《合同法》第396 条规定，委托合同一般是受托人以委 托人的名义处理委托事务的双务合同。在房地产众筹中，由融资方，即房地产开发商将一个 房地产项目提交众筹平台，经众筹平台审核后发布，这在融资方和众筹平台之间形成了一个 委托合同。众筹平台负有以开发商名义宣传房地产众筹项目的义务，而房