经济法视角下的商品房“限购令”分析.pdfVIP

2012年第35期 经济研究导刊 NO．35．20l2 总第 181期 EC0N0MICRESEARCH GUIDE 经济法视角下的商品房 “限购令”分析 郭 思 佳 (西南科技大学 法学院，四川 绵阳 621000) 摘 要：近年来，政府推出了多项宏观调控措施遏制房价的疯长，但一直效果不佳。房地产市场的失灵使政府用 “有形的手”干预房地产市场成为宏观调控的必然的结果。限购令的出台体现了经济法的政府适当干预。经过两年多的 实施，限购令使全国房地产市场退热，起到了遏制房价上涨立竿见影的效果。但是 ，限购令作为一项房市后期调控政 策，其法律属性和存在的合理性一直饱受争议。试以经济法为视角浅谈限购令出台的必然，浅析限购后现阶段房市出 现的各种现象背后的原因。 关键词 ：限购令 ；房地产宏观调控 ；经济法 中图分类号：DF4 文献标志码 ：A 文章编号：1673—291X(2012)35—0160—02 房地产业经过十几年的高速发展，迫切需要加快结构调 层出不穷_21，这些方式存在着巨大法律风险，也给社会带来许 整的步伐。从2010年4月30日首次明确提出限制家庭购房 多不稳定因素。 套数的 “国十条”，到2011年 12月 12日“史上最严厉的楼市 总的来说，随着限购 、限贷的政策执行，全国房市普遍降 调控措施”的出台，限购令已经执行了两年多，新增实行限购 温，民众拍手称快。但限购令作为一项国家宏观调整房地产 令的城市数量 已经破百。 市场的临时陛措施，出现诸多争议声也不容忽视。 一 、 限购令的法律属性及其合法性争议 二、限购令的经济法基础 限购令是政府针对房地产行业出台的一项 国家政策或 1．房市失灵使限购令出台成为必然。市场不是万能的，在 行政命令，位阶极低，其效力远远低于宪法、法律、行政法规， 社会收入分配、公共物品、负外部性等方面存在着 自身难以 根据 “上位法优于下位法”原则，对商品房交易过程中涉及的 克服的局限性。经济人逐利的本能会驱使买卖双方为实现利 买卖当事人不产生法律的强制约束力。并且，限购令属于抽 益的最大化，公然违反法律法规，甚至践踏基本的伦理道德。 象行政行为，不具有可诉性。所以，限购令不具备法律法规的 房地产价格脱离基础价值持续过快地上涨，扭曲了实体经济 属性 ，也不是行政法规，而只是政府出台的房产调控颁布的 中资源的相对价格，使市场上一般消费品遵循的市场供求规 行政规范性文件，因此房产交易中签订的商品房买卖合同就不 律奇迹般失灵。住房价格过度偏离价值，亟需政府这双有形 可能因违反限购令而无效】【l。 的手需要适时严格的调整。 对于限购令，目前褒贬不一。支持者认为，限购令应该坚 2．住房成为一种特殊的商品，相对于一般消费品在市场 持长期地执行。因为限购令出台对房价的疯涨起到了立竿见 的价格调节机制、供需机制有着明显的不同，使房地产市场 影的遏制效果 ，限购令是拯救房市的法宝，应当坚决长期执 的整体价格容易表现出脱离市场基础的暴涨。在市场经济时 行不放松。由于限购令有着 自身无法摒除的先天不足，反对 代，住房属于特殊的消费品，具有消费与投资的双重属性。住 声也不绝于耳。反对理 由大致如下：首先，限购令缺乏合法存 房是世界上最具家庭观的中国人的生活必备品，中国人对住 在的法律依据。限购令作为抽象行政行为中位阶极低的其他 房的偏爱由来已久，无房不婚在当今中国也普遍存在。国人 规范性文件，本身又违反了行政比例原则。其次，限购令的户 对住房的需求量很大，但市面上可流通的住宅量远远小于需