转型视野下房地产企业成本控制探讨.PDF

经济建设 转型视野下房地产企业成本控制探讨 摘要：无论是从企业内部看还是从企业外部发展环境看，转型都将对房地产企业成本产生重大影响。因此，房地产企业要根据 建设前期、建设过程中、建设竣工等不同阶段的特点，有针对性地制定成本控制的战略。 关键词：转型；房地产企业；成本控制 2012年 ，我国房地产开发投资71804亿元，同比增长 16．2％；但土地购置面 成本控制留下隐患，导致项 目建造过程发生较多的变更返工等，给企业带来 积仅35667万平方米 ，同比下降19．5％。表明我 国房地产行业虽仍然处于快速 重大损失。 发展时期，但根据土地需求预计未来房地产企业 的发展将面临下行的压力。 2、项 目建设过程中成本控制问题 特别是，当前房地产企业 的盈利情况并不乐观，根据相关数据 ，截至2013年7 房地产项 目建设过程中成本控制问题主要表现在三个方面。首先，对施 月29日，沪深两市发布中报预告的55家房企中，预增、扭亏、预减、亏损的企业 工方案及施工计划的管理不规范：项 目建设过程中需要根据具体项目对深基 数量分别为23、2、9、21家，企业发展面临较大的市场竞争压力。在此背景下， 坑的支护方案、土方平衡方案、基础工程方案、措施方案等进行方案分析及比 房地产企业必须积极探索成本控制策略，努力在成本控制过程中实现企业的 选 ，以确定性价比最优的方案，及合理安排资源的投入 ，避免窝工、机械停滞 持续性发展。 造成成本增加，但 目前一些房地产企业存在着因专业、管理或人为因素等原 因及牵制，这些方面不能进行有效管理及控制的问题 。其次，对签证变更管理 一 、 转型对房地产企业成本的影响 的不规范：项 目建设过程 中的签证变更管理是个难题，各利益方出于各 自利 当前，转型对房地产企业的影响主要表现在二个方面，一是宏观环境的 益的需要，在建造过程中会想方设法通过签证变更谋求利益，因此增加建设 转型，二是企业 自身的转型，无论哪种类型的转型都会对房地产企业的成本 项 目成本，而 目前一些房地产企业因管理制度的疏漏等，造成一些不合理签 带来强大的冲击。 证得到签字盖章确认，从而造成签证变更费用失控。再次，对建设项 目的甲方 1、宏观环境的转型对房地产企业成本的影响 专业分包工程管理不规范：项 目建设过程中，一些专业工程 甲方需进行专业 转型发展是一种客观要求，这将从三个方面对房地产企业成本产生影 分包，如消防、幕墙、空调通风、电梯、智能化、园林景观等，甲方专业分包需要 响。首先，对房地产项 目设计的影响，在转型的背景下，国家积极倡导节能环 重点考虑何时招标签订合同及进场后与总包交叉施工的两个问题，如房地产 保建筑，这就对设计工作提出了更高的要求，设计中必须在材料的选择、建筑 企业的管理者不能很好协调总包及专业分包的关系，不能统筹计划及安排， 结构的优化等方面做好文章，从而会导致成本增加 。其次，在项 目建设过程 就会造成资源闲置浪费及返工现象，从而造成建设过程 中成本的增加。 中，撰写发展对建筑垃圾的处理、施工过程中环保措施的采取等提出了新的 3、竣工结算过程 中成本控 制问题 更高要求，这也会导致项 目成本的增加 。再次，转型背景下，消费者的节能环 竣工结算是成本控制的最后阶段，这一阶段成本控制问题主要表现在二 保理念大为增强，对房地产企业的产品要求更高，这也将倒逼企业更加注重 个方面，首先，工程量与工程计价不准确的风险，竣工图工程量的计算具有工 产品质量，但从成本角度考察必然会导致成本增加 。 作量大及专业性强的特点，相关岗位人员的从业品德及专业能力直接影响着 2、房地产企业本身的转型对成本的影响 项 目竣工结算的准确性及真实性。其次，书面结算资料的是否真实及全面性 首先，房地产企业生产转型对成本的影响，当前，部分房地产企业大力