浅析专项维从修资金建筑工程论文.docVIP

浅析住宅专项维修资金存在的问题及应对策略 【摘　要】?住宅专项维修资金是为了保证房屋建筑保修期满后的正常使用而由业主缴纳的专项资金。对保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,确保物业的保值增值,维护维修资金所有者的合法权益理应起到重要作用。但目前我国住宅专项维修资金普遍存在归集、资金使用及监管困难等多方面的问题损害业主的利益。住宅专项维修资运用系统理论分析问题原因,。 【关键词】?住房专项维修资金??主要问题?? ???????住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金是住宅小区的“养老金”， 尽管它来自于业主的缴费,但却不能由业主个人自由支配,而是属于一定物业区域内全体业主所有,其应用对象是住宅的共用部位、共用设施设备,具有不可分割性和公共性。住宅专向维修资金作为关系到人民群众住房的使用寿命周期内正常运转的一项基本制度，政府给予了高度重视。以前这项资金基本上都由物业管理企业和房地产开发企业直接控制和使用管理，约1998年后这项资金在我国大部分地区开始由政府监管，并实行财政专项储存。由于目前两部关于专项维修资金使用管理办法尚未出台，相关法规不健全，因而引发诸多问题。近年来，随着我国商品住房市场大规模快速发展，住房专项维修资金潜问题逐渐暴露出来，各地因住房专项维修资金引发的纠纷频频发生。????????一、存在的主要问题是： ????????1、各级政府监督和管理存在的问题我国的物业专项维修资金存在着管理部门混乱，同一个小区的专项维修资金由多个单位管理的问题有政府物业主管部门和财政部门共同管理的，有物业主管部门单独管理的，有业主委员会直接管理的，也有物业管理协会管理的。而对于此项资金究竟应当由负责管理才更加符合实际需要，至今没有一个明确的说法。鉴于以上考虑，对于专项维修资金应当采用政府主管部门监管和业主委员会相互配合的管理模式，这样做易于化解维修资金使用过程中出现的各种纠纷和矛盾。 ????????2、住房专项维修资金归集严重缺口，巨额住房专项维修资金被挪用一是住房专项维修资金管理混乱，各地在缴存主体、缴存标准、管理模式等方面规定不一致，归集量小，缺口大；是业主首次缴存的商品住房专项维修资金，由房地产开发商按比例代收、缴存，为房地产开发商擅自挪用、滞留该项资金制造了契机???????3、住宅专项维修资金使用程序不规范。根据规定，住宅专项维修资金使用时需经小区三分之二以上业主同意，由物业管理单位向房屋维修资金管理部门申请拨付使用。但一些企业未成立业主委员会，使用专项维修资金时未通过一定的方式告知业主，也未上报建设主管部门审核，而是由开发公司和物业公司自行进行维修，多数业主并不知情。??????? 4、住宅专项维修资金政策宣传不到位。《住宅专项维修资金管理办法》实施已有五年多，但由于政策宣传不到位，多数业主对收费标准、专户储存、使用程序、监督管理等情况并不了解，开发、物业公司也未向广大居民公示住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益、结存情况，以及发生列支的项目、费用和分摊管理等情况，导致住户交费的积极性不高。????????二、为解决住房专项维修资金所面临的诸多问题，维护群众合法权益，提出以下几： ????????1、加快住房专项维修资金立法工作，规范住房专项维修资金管理模式 立法部门应，以规范住房专项维修资金的缴存、归集、管理、使用和监督，建立健全住房专项维修资金制度在业主大会制度尚未完全建立的情况下，明确各地房地产主管部门和同级财政部门对住房专项维修基金的监管责任，办公经费由财政保障；制定《物业管理条例》实施细则，明确业主大会和业主委员会在住房专项维修资金使用管理中的法律地位 ????????2、维修资金信息公开 在明确维修资金运行管理主体职责分工的基础上,业主自治组织、建设主管部门、物业企业等应定期对维修资金相关信息进行公开。首先,对维修资金制度有关规定的信息进行公开。其次,对建筑造价信息、住宅品质信息、维修周期信息以及交纳标准信息进行公开。 ???????3、?规范和强化对住房维修资金的专户专账专项管理。进一步建立和完善统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的住房维修资金管理体系。认真研究制定住房维修资金的增值方式，确保住房维修资金的保值和增值，并严格将住房维修资金增值收益转入住房专项维修资金滚存使用，不得挪作它用。同时，对未缴纳住房维修资金的住房，根据实际情况制定补缴办法。此外，还应进一步加大对违法、违规使用住房维修基金行为的查处力度，严肃追究挪用住房维修资金的责任人员的法律责任。 加大政策宣传力度，提高居民对住宅专项维修资金的知晓率和参与的积极性。一是进一步完善住宅专项维修资金相关制度，加大政策宣传推广力度，民众积极参与；