第四章 地产交易制度.doc

房地产交易制度 房地产交易法律制度概述 房地产市场的概念和种类 （一）房地产市场的概念 房地产市场有广义和狭义之分。狭义上，是指以房地产作为交易对象进行交易的场所。广义上，是指以房地产作为交易对象进行交易所发生的经济关系的总和或房地产流通全部过程的总和。本章所讨论的房地产交易是指广义的概念，它是连接房地产开发与房地产销售的桥梁，是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程。 （二）房地产市场的种类 房地产市场有不同分类。 按房地产市场内容可分为：房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场、房地产开发市场和房地产中介服务市场。 按房地产市场结构（法律制度特征）可分为： 1、房地产一级市场。即由国家以土地或房屋所有者的身份将土地使用权或房屋所有权投入市场运行，表现为政府与经营者、使用者之间的交易行为，基本上由政府根据国民经济的整体利益，确定其在市场的价格和流转方式。房地产一级市场具有国家垄断经营的性质。典型的房地产一级市场行为如：政府出让土地使用权和出售公房。 2、房地产二级市场。即由经营者向消费者平行转移房地产（权利），表现为经营者与消费者之间的交易行为。房地产二级市场具有经营性质。典型的房地产二级市场行为如：房地产开发企业销售商品房。 3、房地产三级市场。即在使用者、经营者之间平行转移房地产，表现为使用者之间、经营者之间、以及他们相互之间的交易行为。房地产三级市场具有消费和经营性质。典型的房地产三级市场行为如：将所购买的商品房再行转让。 在房地产的三个层级市场中，一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础，起导向作用；二、三级市场是一级市场的延伸和扩大。房地产交易就属于二、三级市场行为。 房地产交易的概念和特征 关于房地产交易的含义，学术界尚存在分歧，大致有三种观点。但在法律上必须有科学的界定，《城市房地产管理法》采用了第二种观点，在第四章对房地产交易的有关内容作了规定。因此，房地产交易是指当事人（房地产主体）之间进行的房地产转让、房地产抵押、房屋租赁，以及房地产中介服务等各种经营活动的总和。 注：有学者认为，房地产中介服务与房地产交易虽有联系，但不是房地产交易的对象，不属于房地产交易的范畴。《城市房地产管理法》在立法上将之归在同一章中统一做出规定，是基于立法技术的考虑，并不等于说房地产中介服务属于房地产交易的范畴。 房地产交易具有以下特征： 1、房地产交易的主体是平等的民事主体，表现为平等民事主体之间的财产关系——民事法律关系。所以，房地产交易属于房地产二、三级市场的行为，不包括房地产一级市场的行为。 2、房地产交易的客体是作为特殊商品的房地产（物和权利），交易的形式具体包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁以及房地产中介服务。 3、房地产交易的内容，由交易双方约定权利义务。 房地产交易的法律原则 房地产交易是民事法律行为，应当遵守民法的一般原则，如平等互利、等价有偿、诚实信用等。房地产交易也是一种比较特殊的交易行为，必须遵守《城市房地产管理法》规定的以下特有原则。 1、房地一体原则 由于房与地的不可分性，房地产转让适用的是房随地走、地随房走的原则。一般来说，除单独的土地使用权让渡的情形外，当地上建筑物和其他附着物所有权转让时，其占用范围内的土地使用权随之转移；反之，当土地使用权转让时，地上建筑物和其他附着物的所有权亦随之转移。这样，同一房地产的房屋所有权和土地使用权只由一个主体享有。若由多个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，影响各自权利的行使。对于房地产抵押，由于抵押权的实现方式主要是抵押权人通过申请依法拍卖抵押物所得价款来受偿，所以也涉及到房地产的转让，因此，设定抵押权时，应当将房屋所有权和土地使用权一同抵押，以便抵押权的实现。 国外有许多国家将不动产规定为一项权利，即以土地为主设立的权利，房屋完全依附于土地而存在，因此在这些国家不必强调房产权与地产权一同交易的原则。在我国，由于土地所有制只有国有和集体所有两种形式，没有私有土地，因而我国法律将房屋所有权与土地使用权规定为两项独立的权利，因此必须强调房地一体交易的原则。为此，《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 但当地上建筑物和其他附着物作为动产转让时，可以不转移土地使用权，而仅仅让渡建筑物和其他附着物，1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款对此作了规定。 另外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款也规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让（注：应理解化整为零）的，应当经土地房屋管理部门批准，以免损害土地及地上物的经济效益，妨碍土地利用总体规划和城市规划的现象发生。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第八条对分割转让有禁止性规定