20130805_营口_优粤城项目营销策略总纲综述.pptx

优粤城项目营销策略总纲 谨呈：营口岭南湾房地产开发有限公司 【报告逻辑】 本体分析 市场分析 客户研判 发力路径 营销策略 营销总控 营销费用 销售目标 附件：专业市场案例 目录 【城市】营口是辽宁省快速发展的三线城市，是经济高速发展的战略城市，但与周边城市相比，城市吸引力稍显薄弱 营口市概况：现辖鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区、沿海新区、大石桥市、盖州市。面积：5402平方公里，户籍人口235.45万，市辖区面积981.99平方公里，人口120.6万； 城市区位与发展：处于辽河入海口，是东北第一个对外开埠的口岸，素有“东方贸易总汇”之称。同时作为东北最近的出海通道，是环渤海经济圈以及东北亚地区最具发展竞争力的现代化港口城市之一； 与周边城市对比：与周边发展较快并且具备大量资源的鞍山及盘锦等城市相比，营口的城市吸引力及人民的生活水平发展相对较为薄弱； 营口及其周边城市发展情况对比分析 事项 数据 营口市GDP 1390亿元 GDP排名? 第四 人均可支配收入 24028元 人均可支配收入排名 第五 GDP增长率 增长11% 增长率排名 第八 【区域】城市新区，营口市东扩发展战略基石，未来将接替老城区部分功能，但目前区域发展尚未成熟，价值兑现需要时间  营东新城——营口市东扩发展战略基石 紧邻老城区，是营口市进入城市化发展的基石，在营口城市东扩的进程中，营东新城必将承接老城区的部分功能，同时成为加强市中心与老边区紧密联系的纽带； 目前发展情况——政策吸引，房地产助力城市发展，但价值未被广泛认同，大量住宅项目处于空置状态，价值兑现尚需时间 随着“东扩”战略的实施，政府加大招商引资力度，成功吸引了大批知名开发企业，如保利、恒大、佳兆业、嘉里等，目前区域内中高端居住社区初具雏形，商业配套也正在逐步完善； 但是，目前区域发展尚未成熟，客户对城市新区的抗性尚未消除，部分客户看好城市的沿海发展带，对营东新城未来的发展持观望态度，新区的价值兑现尚需时间； 【地段】位于市区与营东新城连接处，坐享城市资源与新城发展的政策支持，但目前居住氛围不强，市民心里距离较远 城市东西发展主轴上，机遇无穷 本案位于城市发展东西主轴——渤海大街，是营口市东扩的必经之地，未来发展机遇无穷； 距城市核心区较近 距市府商圈约4.5公里，距东升商圈约2.6公里，与沿海产业基地及营东新城区域内商业项目比距离城市核心区域直线距离较近； 交通便利，可达性强 本案位于城市主干道渤海大街与庄林路交汇处，通达性好； 临近营口物流中心，配货便利 营口交通物流中心现已开辟营口至大连、哈尔滨、广州等多条物流专线，可承接营口至全国各地区的物流服务业务； 非传统核心地段，市民心理距离较远 三线城市普遍对非核心地段具有排他性，对心理距离非常敏感 【项目】大规模、高自持比例的商业综合体, 旗舰级专业市场助力城市商业升级，但项目本体价值最大化需要较长时间兑现 期数 占地 （万平米） 建面 （万平米） 规划 模式 一期 4.4 8.2 商贸城 销售为主　 二期 3.6 10 时代MALL 自持90% 三期 2.3 16.4 　酒店写字楼 全部自持 项目规划：营口城市广场分三期建设，计划在2016年前全部建成。2013年首建优粤城·营口东北亚国际商贸城，主营国内外名优商品；二期建设时代MALL,引进相关香港铜锣湾、广东金海马家居家私、IMAX巨幕电影院、国际流行、时尚餐饮和时尚娱乐、休闲水疗等商业资源；三期建设岭南湾国际大酒店（五星级）、岭南湾国际商务大厦。 【项目属性界定】快速发展城市的旗舰级商贸中心，但是无论是客观机会还是主观优势，都无法在销售阶段兑现 【盈利模式界定】利用物业销售快速回笼资金，通过后期运营抽取经营利润 盈利模式 商铺销售 商业运营 资金回笼 销售分成 运营模式 优粤城 供货厂家 经营商家 投资客户 资金池 返租租金 租让经营权 厂价供货 保证金 货款 厂价直销 销售分成 销售分成 【产品属性界定】本案60㎡作为主力面积，投资产品，通过总价筛选掉绝大部分的盲目投资者，本案产品界定为中高门槛投资产品 客户界定：投资客将会是项目的核心客户。 受项目运营模式影响，自营客户在本案经营的利润分成远低于在其他商场独立经营 自营客户的货源及结算等经营方式受到项目较强的约束。 项目单层散铺面积配比 面积区间（㎡） A区 B区 C区 D区 E区 总计 占比 20-30（含） 0 0 0 0 1 1 0% 30-40（含） 4 6 0 0 6 16 5% 40-50（含） 4 16 32 4 10 66 23% 50-60（含） 33 32 18 10 6 99 34% 60-70（含） 7 2 4 5 5 23 8% 70-80（含） 11 4 3 4 5 27 9% 80-90（含）