2016年上半年深圳房地产市场形势总结与趋势展望综述.pptxVIP

中国指数研究院深圳分院 2016年7月 2016年上半年 深圳房地产市场形势总结与趋势展望 2016年上半年：越调越涨，6月“双地王”对冲新政，房价再创新高 宏观政策环境分析 ①中央信贷财政政策调整促进需求释放，长效机制完善推进住房制度改革。2月购房门槛再度降低，不“限购”城市首套房首付比例最低为20%，同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，促进需求释放。同时住房制度改革稳步推进，长效机制逐步完善。两会及十三五规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求，建立购租并举住房制度。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，对加快培育和发展住房租赁市场有了更具体的规范。长三角、成渝等城市群规划落地，农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”、各地不动产登记工作也顺利推进。 ②地方政府因城施策力度加大，热点城市政策持续收紧。当前城市分化格局明显，部分热点城市呈现过热发展趋势。在这样的环境下，一线城市已率先出台调控收紧措施，沪深限购加码，上海实施房地产金融宏观审慎管理，北京通州将商住纳入限购范围，同时，一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价。而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。合同》签署后发放个人贷款，由原来的5个工作日缩减为4个工作日。 政策环境：中央层面地产政策趋稳，地方强化因城施策，热点城市渐收紧 深圳动态 ①年初，2016年深圳拟投134亿用于住房保障，预算支出规模大幅上涨；②3月25日，深圳市人民政府办公厅发布《 关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“3.25新政”），明确指出：非深户在深圳购房社保缴满年限由此前的1年提高至3年，对购房人家庭名下在本市无房但近 2 年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成；③4月9日，深圳市不动产登记中心发布《 关于非深户口居民购房限购相关事宜的补充通知》；④5月3日，深圳率先全国范围内探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点； 住宅供应：月度平均住宅供应量走低，龙岗和宝安仍是市场供应主体 上半年，开发商推盘步伐较缓,共计推出商品住宅面积239.48万平米，同比减少7.7%,月均住宅供应面积为近四年最低位，供应量不足40万平方米/月。单月来看，仅2016年1月和4月新批售上市面积超过60万平方米，其余月份供应面积均在30万平米以下。分区域来看，上半年深圳商品住宅新增供应主要集中在龙岗和宝安两个区域，两区合计占比78.34%，其中龙岗占比47.80%，近乎“半壁江山”。 数据来源：CREIS中指数据， 住宅成交：越调越涨，6月成交均价再创新高 2016年一季度延续了2015年年末的火爆势头，春节后回暖迅速，直至“3.25新政”的出台才打破了成交一路上行的态势，4月和5月市场观望情绪浓烈，成交量走低，但受6月份的“地王”效应影响，市场又开始“复苏”。上半年共计成交242.94万平米，同比大幅减少22.77%，单月来看，上半年深圳月均成交40.49万平米，仅次于2015年的月均成交量。成交价格则从1月的46515元/平方米一路上扬，只有4月小幅回落，5月“破五”涨至55817元/平方米，6月“破六”涨至61756元/平方米，较2015年6月翻了一番。 数据来源：CREIS中指数据， 3.25新政 从区域成交来看，2016年上半年宝安和龙岗依然是市场成交量最大的两个区域，共成交17239套/172.92万平米，套数占比74.40%，面积占比71.17%。成交均价方面，福田区成交均价为各区域之首，为79770元/平方米，其次是南山区，成交均价为77452元/平方米，成交量最大的宝安区和龙岗区成交均价分别为45626元/平方米、38688元/平方米。 分区成交情况：宝安和龙岗仍为市场主体，成交套数占比74.40% 数据来源：CREIS中指数据， 2016年上半年深圳住宅各区域成交数据表 区域 套数（套） 面积（万㎡） 价格（元/㎡） 罗湖 1370 14.08 61426 福田 271 3.99 79770 南山 3846 47.64 77452 盐田 444 4.34 43383 宝安 9206 92.56 45626 龙岗 8033 80.36 38688 全市 23170 242.94 51006 从成交面积段占比来看，上半年深圳市场以70-90平方米的刚需小户型为成交主力，成交占比达五成，较2015年上半年减少一成；90-140平方米及140平方米以上改善型需求户型的成交套数较2015年占比分别增加了3.4和