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全周期项目管理在房地产中的应用(共2946字) 摘要：目前我国经济建设持续推进，传统的建筑管理理念已经跟不上大量用地和资源消耗的步伐。因此，在未来的项目管理中，各房地产企业必须采用全周期管理方法。本文首先介绍了房地产全周期项目的管理理念，然后从质量、成本、时间这三方面，分析了房地产项目全周期管理的目标体系，最后提出了全周期项目管理在房地产企业中的应用方法。 关键词：全周期；项目管理；房地产企业；应用 如今人们的生活水平不断提升，对住房和工作用房的要求也日渐提高。房地产具有价值量大、使用时间长等特点，对人们的生活和工作产生了很大影响。所以，如果要促进社会与经济的可持续发展，就要转变传统的管理思想，在房地产开发与物业管理过程中推行全周期项目管理理念。 一、房地产全周期项目管理理念 全周期项目管理理念的含义是在项目规划初期，就要从社会化、环境化、人性化、经济化等多个角度，全面分析建筑产品的使用寿命，以及产品周期内所有阶段互相影响的综合性功效发挥情况。全周期管理理念不仅要涉及到项目的功能与构造，还需要在有限的环境资源（如建造资源、使用资源、社会资源等）情况下，充分考虑到建筑项目的施工、销售、使用、维修、养护、再循环等多种问题。全周期管理理念强调的是建筑的环保性，要求在建筑物在使用期内保持稳定和可靠，达到降低社会成本、提高建筑利用率的目的。 二、房地产项目全周期管理的目标体系 （一）质量目标 质量目标的内容是要追求工程质量，保证整体功效和产品服务的统一，重视经营管理，最大限度地发挥建筑项目的功能价值。另外，现代化工程项目管理对质量目标也有了新的要求，规定房地产项目要具有人性化、可塑性、可靠性、可维护性、延展性、安全性等多种特征。 （二）成本目标 成本目标可以分为三类，第一是全周期成本目标，即对建筑成本和运作成本进行优化。第二是社会成本，比如由于项目的环保投资不足，造成操作人员的健康受到损害，引起社会保险和医疗成本上升等问题。第三是环境成本，比如工程建造导致社会处理污染物的成本上升等。 （三）时间目标 关于时间目标的因素有：建筑周期、投资时期、维修期、更新周期、建筑的设计寿命、物理寿命、服务寿命、项目产品的市场开发期、上升期、巅峰期、衰退期等。 三、全周期项目管理在房地产企业中的应用方法 （一）房地产项目周期的定义 对房地产项目周期的定义可以分为狭义和广义两种。从狭义上讲，房地产的全周期项目管理指的是把房屋建造设置成周期起点，经过房地产交易、使用、修葺等多个阶段，最后以房屋灭失为周期终点，这整个过程的管理就是房地产项目的全周期管理。从广义上讲，房地产的全周期管理就是把土地总体规划视为周期的起点，经过规划管理、设计管理、供应管理等周期计划阶段，再经过房屋建造、交易、修葺等阶段，最后以房屋灭失为终点，进行房地产项目的全周期管理。对于房地产全周期管理，可以作出以下较为直观的表述：依据土地利用规划以及年度总规划，一片耕地被征用后会成为建造用地，并划入土地储备资源库中，再按照土地供应计划进行土地交易，从储备资源库流入市场，由开发商包装成商品房，经过交易之后投入使用，若干年后回收，再次进入资源库，就代表着一轮周期的完成。 （二）土地规划与土地开发阶段的房地产周期 房地产项目管理从广义上讲，就要包括土地规划和土地开发阶段的管理。土地规划是建造用地、耕地保护、土地管理、土地开发等环节的重要根据，也是土地开发与管理工作的前提。通常来讲，土地规划的相关工作都是由政府土地规划部门及土地管理部门负责完成。要达到集约用地的目的，有关土地规划人员就要结合我国社会当前的发展状况，从长远利益出发，采用科学合理的方法分析什么样的土地最适于用作城市建设和房屋建造。对于已经划为建设用地的土地，也要展开分析，确定应当在什么时候开始进行土地征用。如果各种配套条件都还未成熟，就过早地开始征用土地，则很容易造成土地资源的闲置或浪费。 （三）项目设计环节的房地产项目管理 科学有效的设计是调控工程建造成本与运作成本的重要条件。根据常规项目的开发经验可以看出，项目开发的设计成本往往只占到了整个工程成本的1%到3%左右，但对工程造价的影响却能够达到75%。因此，设计质量的高低不仅能够决定建筑项目投资的多少，还会影响到建筑产品的市场销售情况以及使用后维护的成本。项目设计是土地开发的基础，设计方案一旦确定下来，工程的质量和成本也就基本能够确定。工程建造、监管、结算等程序只是针对工程的质量、施工时间以及成为，无法从根本上