2015注会《税法》--第七章资源税法和土地增值税法教案.ppt

知识点：征收管理 具体内容： 除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1% （一）纳税地点 纳税人应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款 转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况： 　　（1）纳税人是法人。转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税　　（2）纳税人是自然人。转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税 （二）纳税申报 土地增值税纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内办理纳税申报。　　纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。 本章总结　　资源税：纳税人、税目、计税依据和应纳税额的计算、征收管理，注意新增、有变动的规定　　土地增值税：征税范围、扣除项目、土地增值税清算、税收优惠、征收管理 （1）营业税：（800－500）×5%＝15（万元） （2）城建税和教育费附加：15×（7%＋3%）＝1.5（万元） （3）印花税：800×0.05%＝0.4（万元） （4）土地增值税： 本题没有给出评估价格，但是提供了购房发票。所以，扣除项目＝500×（1＋5%×6）＋15＋15＋1.5＋0.4＝681.9（万元） 　　增值额＝800－681.9＝118.1（万元） 　　增值率＝118.1/681.9×100%＝17.3% 　　增值税＝118.1×30%＝35.43（万元） 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《征管法》第35条的规定实行核定征收 第六节　土地增值税应纳税额的计算 知识点：应纳税额的计算 具体内容： 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： 1、隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2、提供扣除项目金额不实的； 3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 土地增值税应纳税额计算思路　　1、确定收入总额　　2、确定扣除项目　　3、计算增值额=收入-扣除合计　　4、计算增值率=增值额/扣除项目金额 　　5、按增值率确定适用税率和速算扣除系数　　6、计算应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 知识点：房地产开发企业土地增值税清算 具体内容： （一）土地增值税清算单位 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额 （二）土地增值税的清算条件 符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　（3）直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　（4）省税务机关规定的其他情况。 （三）非直接销售和自用房地产的收入确定 1、房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，按以下方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用 3、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整 （四）土地增值税的扣除项目 1、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除 2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开