电大房地产估价期末考试真题(85%原题会考到)讲解.doc

编号：7362 座位号 四川广播电视大学2010-2011学年度第一学期末考试 房地产估价 试 题 2011年1月 题 号 一 二 三 四 总 分 得 分 评卷人 一、填空题（每空2分，共30分） 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 占该块土地 的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的 ；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产 。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据 、 、 的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的 ；可获净收益 ；可获该净收益的 。 5、房地产状况修正分为 状况修正、 状况修正和 状况修正。 6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为 年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为 元/平方米。 得 分 评卷人 二、选择题（每小题 2分，共10分） 　1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取　　　　　净收益作为估价依据。　　 A、类似房地产的客观　　　 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为 元/平方米。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 5、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（　）元/m2。　　A、2160　　B、2175　　C、2181　　D、2205 得 分 评卷人 三、简答题（每小题10分，共30分） 1、什么是城市基准地价？ 1、答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取比准价格。 2、比较法的操作步骤是如何的？ 2、答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。 3、简述房地产估价活动的全过程和步骤。 3、答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告