蓝光0首付0月供政策研究(终稿).pptx讲解.pptx

蓝光“0首付0月供”政策研究 随着市场下行趋势发展，房地产营销大战全面展开，各大开发商纷纷推出各种优惠政策，其中最为抢眼的是蓝光。 9月底，蓝光集团，推出“商业0首付0月供”促销政策。此优惠政策一出，立即引发全城关注，到底是噱头，还是实质优惠，我们实地考察了蓝光空港国际城、蓝光金双楠两大项目，对此政策做了进一步研究。 蓝光六盘联动，大搞商业“0首付0月供”促销活动，引发全城关注。 为独栋商业量身打造。 此次优惠活动，是蓝光统一执行，只针对楼盘的独栋商业销售，底商不享受该政策优惠。参加本次优惠活动的六大项目均有独栋商业，具有大体量，去化状况不理想的特点。目的在于快速去化难点商业，缩减销售周期，实现资本快速运转。 客户主要有三种购买情况 购买方式 享受政策 政策详情 全款购买 每月获得固定收益 针对全款客户，房价的一半将在蓝光统一经营的10年内，按照银行按揭利息（均按银行基准利率计算），由第三方投资机构每年每月支付给客户。 有首付，需要贷款 0月供 针对有首付客户，将向银行申请商业贷款，并自行还贷。同时，在蓝光统一经营的10年内，贷款部分按照银行按揭利息（按照客户贷款利率计算），由第三方投资机构每年每月支付给客户。 无首付，需要贷款 0首付，0月供 针对0首付0月供客户，分为两步运作： 第一步，0首付实现：需要提供大成都范围、无抵押、无贷款的等值住宅房产，抵押给银行，获得首付款，由第三方投资机构代为运作。抵押贷款（年利率6%-8%不等）的方式，根据楼盘具体情况适当调整还款方式。 例如：蓝光空港国际城统一运营10年内，客户抵押贷款每两年需还本付息一次，可循环5次，每次支付贷款金额的2%作为手续费。蓝光金双楠统一运营10年内，客户抵押贷款还款可分三年期和十年期两种方式。3年期还款，先息后本，年利率6%-8%，3年期内每年1-11月还利息，12月还本付息，次年循环；10年期还款，等额本息，年利率6%-8%，10年还清。 第二步，0月供实现：客户将向银行申请商业贷款，并自行还贷。同时，在蓝光统一经营的10年内，贷款部分按照银行按揭利息（按照客户贷款利率计算），由第三方投资机构每年每月支付给客户。 所有购买客户，都需要牺牲10年的营业权，由蓝光统一运营管理。 以蓝光空港国际城项目，投资一套价值100万商铺为例。 购买方式 优惠政策 贷款基准利率 利率浮动 浮动后利率 首付金额 贷款金额 贷款期限 月供 每月收益 10年 总投资 10年总收益（商铺按照10年涨幅5%计算） 每年投资收益率 全款购买 每月获得固定收益 / / / 100万 / / / 5690元 100万 68.28万+商铺（估值105万） 7.3% 有首付，需要贷款 0月供 6.55% 30% 8.52% 50万 50万 10年 6204元 6204元 50万 商铺（估值105万） 11% 无首付，需要贷款 0首付 抵押贷款6.15% 15% 7.07% 0元 50万 每2年需还本付息一次，可循环5次，每次支付贷款金额的2%作为手续费 前23个月月供利息，第24月还本付息 0元 本金50万 手续费5万 利息18.83万(等额本息） 合计：73.83万 商铺（估值105万） 4.2% 0月供 商业贷款6.55% 30% 8.52% 0元 50万 10年 6204元 6204元 4%-11%的投资回报率，对短期资金短缺投资者有较大吸引力； 从投资者收益角度看，10年的投资总收益率在4%-11%之间，和市场上其他楼盘的商铺投资收益相比，无明显优势。 对于短期无法筹集首付资金的客群，将不动产投资，产生4.2%的投资收益具有较大吸引力。 相比较三种投资方式，其中第二种投资回报高达11%，全款投资每年回报最高少接近7%。 购买方式 客户投资和收益 开发商贡献 总结 10年 客户总投资 返租金 年均投资收益率 年均返租金收益率 月均支付客户金额 月租金贡献 （元/平米） 当前市场月租金贡献（元/平米） 全款购买 100万 68.28万+商铺（估值105万） 7.3% 6.83% 5690元 189.7 60-120 如果每年租金水平5%上涨的幅度，按150元/㎡平均租金计算，10年后达到233元/㎡，平均每年租金190元/㎡。即蓝光经营的前10年，基本盈亏平衡。 有首付，需要贷款 50万 商铺 （估值105万） 11% 5.99% 6204元 206.8 60-120 无首付，需要贷款 本金50万 手续费5万 利息18.83万 合计：73.83万 商铺 （估值105万） 4.2% 5.02% 6204元 206.8 60-120 假如在蓝光空港国际城，卖出一套价值100万商铺，一楼3.33万/㎡，面积30平米。 开发商快速去化库存，且实现短期资本运作，同时加大后期商业运营的风险。 从开发商