2015年港汇广场租金测算及业态规划研讨.ppt

港汇广场租金测算及业态规划 租 金 测 算 租 金 定 制 思 路 1、区域租金水平：项目周边商业租金价格； 2、类比项目：根据项目定位，参考类比项目； 3、行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力，对租金价格进行合理把控； 4、项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 租金测算 租 金 商 务 方 案 ① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险。 ② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高其租金，提升开发商整体经济效益。 ③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。 ④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。 租金测算 一、“同区域商业”权重分析法测算 参考项目 权重 参考租金（元） 本案参考租金（元） 新界 30% 130 144 双楠忆景 30% 160 金色花园 20% 130 新贵公馆 20% 155 此方法在对周边商圈一层租金进行调查后，通过权重计算出项目一层平均租金为： 130*0.3+160*0.3+130*0.2+155*0.2=144元/㎡/月 租金测算 由于本项目与其他项目的区别在于一楼层高为地面6.1米加地下3米 可以利用面积为三层，则实际一楼租金应为三层租金之和。 根据一般市场行情，一层、二层、负一层租金比为4:2:1 由此可推算出 一层租金为144元/㎡ 二层租金为72元/㎡ 负一层租金为36元/㎡ 按此方法推算出项目一楼平均租金为252元/㎡ 租金测算 由商铺价值可大概推算出租金，一般按照投资回报率为5%来测算租金： 平均租金=单位面积售价÷12÷20 备注：12为12个月，投资回报率为5%表示20年租金总额可收回投资购买商铺金额 现一楼售价为80000元/㎡，按此计算方法 一层租金：80000÷12÷20=333元/㎡ 租金测算 二、“投资回报推算法”测算 根据上述两种测算方式，考虑到地铁即将通车、赠送外摆区域及 租金递增等因素，我们建议项目的起始租金为： 一楼：270元/㎡/月 二楼：135元/㎡/月 租金测算 业 态 规 划 业态规划 项目商业体量 1F： 楼号 房号 面积（㎡） 合计（㎡） 1栋1单元 40-65 1099.91 5268.54 1栋2单元 1-39 1513.8 2栋1单元 40-65 1543.69 2栋2单元 1-39 1111.14 业态规划 2F： 楼号 房号 面积（㎡） 合计（㎡） 2栋1单元 40-65 1111.14 1111.14 业态规划 项目商业总体量为6379.69㎡，面积区间 为33㎡—61㎡，商铺单个面积不大，针对 主力店可以考虑几间打通。 业态规划 1栋1单元： 面向中环，展示形象较好，由于无烟道， 建议引进银行、蛋糕、咖啡等业态。 业态规划 1栋2单元 位于商业街后面，靠近远雄地块，由于无烟道， 建议引进小型超市、特色小吃、药店等 社区配套类型商家。 业态规划 2栋1单元 面向中环，展示形象较好，此处商业 有两层，1楼有烟道，2楼无烟道， 此处应规划为主力店位置。 1楼建议引进啤酒馆、牛排馆等特色 餐饮类型的主力店； 2楼建议引进养生会馆、咖啡类型业态。 业态规划 2栋2单元 位于商业街后半部分，靠近远雄地块， 建议引进书店、工艺品店、伴手礼等 特色台湾风情的商家。 商 家 资 源 巴伦西点 石翠澳门豆捞 和绿回转寿司 釜山料理 麻辣派对 上品川菜 金门食坊马家菜 巴山土菜馆 瘾食 吴铭火锅 重庆乔林火锅 德庄火锅 重庆小天鹅火锅 三只耳火锅 刘一手火锅 永和豆浆 新兴 泽源砂锅 鹿港小镇 寻常 高非比萨 帅爸台湾美食 西啤士餐吧 茶餐书Kenttea 上述商家为我司部分合作品牌 商家资源 商家资源汇总 一心一客 比比客 状元水饺 竹香园 巴贝拉意式休闲餐厅 金翠河港式茶餐厅 多米港台茶餐厅 初恋卤品 太粒饭主 Etenal 喜云咖啡 99粥王 粤粥道 十二井砂锅 第1