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浅谈富邦项目市场调研及分析 张丹 （江苏省常州建设高等职业技术学校管理工程系，江苏常州 213016） 摘 要：常州富邦项目位于中吴大道与兰陵路交汇处，拟建成为一个电子主题的专业市场。本文主要针对常州及周边城市电子类商业地产进行调研分析，通过分析结果对项目进行市场形象、客户定位以及业态划分的建议。 关键词：富邦项目；市场调研；定位分析 近几年，正是世界和我国电子技术和电子产品更新换代的关键时期，国家提出要支持我国新型元器件的发展，以提高信息化装备和系统集成能力，满足市场对它的需求。调查显示，2011年中国电子制造商平均元器件采购总额上升了12.7%，大中型企业成为采购总额增长的主要拉动力。同时在采购总额中，进口元器件产品所占比例平均为58.6%，比2010年调查的数据略有上升，调查还发现来自工控安防、显示照明、汽车电子等新兴市场的厂商成为进口元器件采购的主体，并成为未来最具发展潜力的需求增长主题。 一、常州电子市场现状 常州是中国最重要的电子信息设备制造基地，现有电子信息产品制造企业1500余家。从业人数约6.4万人。主要产品为电脑设备、电子设备、通信设备、视听设备、电子元器件计算机软件。同时动漫、光伏、汽车电子等新型电子产业的发展、需求旺盛，随着高速、公路、物流的不断完善，对苏北、安徽等中小城市的辐射能力正逐步形成一个以常州为中心、辐射周边地区、电子配件交易为主，配套各类新型电子产品展示、交易功能，满足常州电子产业需求、发展的，现代化、一站式大型、电子主题综合体已经是大势所趋。 原来闻名全国的博爱路五金机电一条街附近集结了金桥和怡康两家，同时，东南西北各有美吉特、武进、中天凤凰和江南4家，其中，美吉特和中天凤凰已经拔地而起，正在积极建设中。这些市场，规模大、门类多、品种全，目前国内稍有名气的品牌都被吸引入驻常州。业内人士表示，正在经营的这些专业市场，已基本上成熟，但还处在发展完善之中。 目前，常州电子产业的分化、需求、交易量以及在经济中的支柱产业地位逐年上升，传统的电子市场由于交通、规划、平台等各类因素已经严重制约了电子交易的发展。相对电子产业的迅猛发展，近年来电子市场的更新换代相对滞后，高档次，现代化、商场式的新型电子产业的发展是一个巨大的空白。 二、电子商业地产的调研及分析 1.常州市相关电子市场的调研及分析 （1）市场概况 单纯的电子产品市场较少，电子产品交易散落在多个复合型市场，主要有：金桥市场、怡康机电市场、江南五金机电城、美吉特科技五金城及各大电脑城、电子大厦等。 市场名称 美吉特科技五金城 怡康机电城 金桥市场 电子市场 地理位置 青洋路与青龙路交界处 永宁关河路口 博爱路121号 博爱路金桥市场斜对面 业态划分 1F五金机电 2F电器电工 3F灯饰 1F五金机电 2F小电器 3F电子类 1F五金、机械 2F电器、电子 2F电子类 3F电子类 面积范围 40—60 m2 15—65 m2 20—50 m2 10—20 m2 租金/售价 市场前两年免租金 1F 2-3元·m2/月 2F 1-2元·m2/月 3F 6500-20000元/年/间 1F 边铺4-5万/年/间，中间2-3万/年/间 2F 1.5-2万/年/间 2F 08年销售1.2-1.8万元/m2 3F 1.5元/ m2/天-3元/m2/天 管理费 市场前两年免管理费 已含租金内 20元m2/月 暂不收 备注 市场前两年免市场管理及推广费 市场生意冷淡，经营户反应交通不便，租金高 是现今比较成熟的市场之一 市场是后来改建的，有点乱，二楼部分商家在装修、扩建 几大市场相比，美吉特科技五金城的位置最为偏僻，相对周边的生活配套、交通都比较差；其他三大电子市场都处于成熟商圈的核心区域，在高峰期时，交通不便。 从市场规模而言，美吉特科技五金城的总规模面积最大，电子市场最小。 从市场管理来看，美吉特科技五金城也最新，运用现代管理最多。其他的几大市场几乎无现代化管理，市场管理也比较差。电子市场的管理最为差，没有明确划分区域管理，是随着市场的需求不断的扩建改造的。 从租金上看，金桥市场的最贵，管理费用最高，美吉特科技五金城最便宜，前两年免租。 综合多方面分析：常州现有的电子市场中，金桥市场是相对做的比较成功的一个。市场的根基长，市场有固定的客源，交通便利，是一个老市场，众所周知。美吉特科技五金城是一个新市场，虽然地理位置和周边配套不是的很好，但是开发商前期规划比较详细，有明确的经营理念，是现在市场所没有的，现代化管理赢得了部分商家的认可。 （2）产品业态 电子产品已经从原有的纯电子产品，如电子元器件、接插件及配件，发展为电子元器件、集成电器、LED、发光二极管、液晶显示、数码产品、安保产品等综合型电子产品，其涵盖与外延有了较大的扩展