201303_深圳_(合正福永项目)商务公寓定位报告.ppt

* 物业发展建议 外立面打造 商务大堂 电梯轿厢、品牌 停车场打造 公共部分打造 物业管理 产品多样化组合 物业发展建议——外立面 突出商务感，营造时尚商务氛围 标准建议： 配合产品定位，外立面风格以时尚商务为主，将商务感营造出来 风格：时尚商务 材质：玻璃幕墙+石材线条 备注：公寓阳台需用玻璃幕墙封起来，以保证外立面的完整性 标准建议： 简洁、明快的大堂装修，营造浓厚的商业氛围，充分运用光线设计 1）6米调高大堂高度 2）大堂面积100㎡ 3）配置接待台、休息区等基础功能区 物业发展建议——大堂 打造星级商务大堂，营造浓厚的商务氛围，提升产品形象 物业发展建议——电梯轿厢 配备国际知名电梯品牌，进行商务风格包装，提升产品认知 标准建议： 简洁、大气的轿厢装修，主要突出商务感，多采用镜面金属材质进行包装，同时兼顾光线的合理运用 品牌建议： 日立电梯，4m/s，1000-1300KG荷载量，轿厢内净高达到2.8m，开门宽度达到1m 物业发展建议——停车场打造 停车场打造： 在成本允许下，尽量提升地下停车场的舒适性和智能化 针对地下停车场，在条件允许的情况下采用物理采光，可设置采光口，以便节约能源 人性化导视牌告知客户目前所在位置至停车场路径 同时电子显示屏显示目前泊车状况 物业发展建议——公共部分 公共部分： 电梯厅、公共走道采用石材、镜面打造，将商务氛围营造出来 门牌的设计要考虑商务实用性，以大气、醒目为主 配备密码锁 物业发展建议——物业管理 物业管理： 聘请知名物管公司担任顾问，优质的 物业管理有利于提升项目形象，促进项目销售和保值增值； * 结构柱网沿四周排布，实现单户方正实用，分隔组合自由 标准层面积整体控制在1000左右，单套面积分隔为30-60㎡，分隔后单层套数控制在25套以内 大面积产品设置在转角位置、靠近电梯的位置，以便于小面积产品灵活组合 高低区均设置公共卫生间 分隔后单套不含厨房功能，仅预留茶水间面积，但均含卫生间 参考图 物业发展建议——产品多样化组合 * THANKS！ * * 商务公寓纯办公形式分析 溢价能力 溢价能力高，利润贡献率高； 案例：合正·壹中心入市时商务公寓售价22000-23000元/㎡，整体价格明显比住宅（20000元/㎡）高了2000—3000元/㎡，实现了高溢价； 销售速度 消化速度较快 案例：合正·壹中心入市时间2012年6月，开盘当天推售500多套公寓，销售了九成，消化速度较快； 客户层面 承接片区中小型企业主的要求 投资潜力大； 分析：航城片区内，写字楼供应较少，传统办公都积聚在厂房内，办公形式能承接片区中小型企业主的要求；同时因稀缺和产品特性，投资潜力大 纯商务模式具备准入门槛低、溢价能力强、消化速度快、商务形象统一的优势，客户对此类产品认知度较高，客户基础成熟 纯商务模式研判 纯住宅形式 商住混合形式 纯商务形式 溢价能力 溢价能力较弱 （☆） 溢价能力一般 （☆☆） 溢价能力高，利润贡献率高（☆☆☆☆） 销售速度 消化速度较慢 （☆） 将在一定程度上和项目南区形成竞争（☆） 消化速度一般 （☆☆） 消化速度较快 （☆☆☆） 客户层面 客户担心投资回报率低 （☆） 客户对用地年限抗性较大（☆） 客户担心居住及办公纯粹性问题（☆） 能有利于多层次客户选择，让客户体验一体式生活 （☆☆） 承接片区中小型企业主的要求（☆☆☆☆） 投资潜力大（☆☆☆） 综合评定： ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ 商务公寓形式研判 综合评判： 本案公寓型产品以纯商务模式为发展方向 * 商务公寓定位 Chapter 5 * 市场竞争研判 市场竞争盘点 直接竞争细分 区域竞争：2013-2014年，区域商务产品总供应量达61万㎡，竞争呈现白热化态势，而随着区域商务市场的成熟与发展，未来区域竞争将更加激烈 2013年-2014年区域内入市商务项目 所在区域 项目名称 供应面积 推售时间 宝中 壹方中心 10万㎡ 2013年下半年 新安 勤诚达22世纪 4.4万㎡ 2014年上半年 67区中粮产业园项目 10.8万㎡ 2014年下半年 华联27区项目 3.9万㎡ 2014年下半年 中洲中央公园 5万㎡ 2014年上半年 碧海片区 广兴源圣拿威 2.5万㎡ 2013年下半年 康达尔西乡项目 8.2万㎡ 2014年上半年 中粮锦云 0.8万㎡ 2013年下半年 航空新城 万象新天 3万㎡ 2014年上半年 福永后瑞 0.4万㎡ 2013年下半年 天空之城 12万㎡ 2014年上半年 合计 61万㎡ 分析：近两年区域商务产品竞争激烈，而随着新国五条等政策的出炉，以及大空港规划的逐步到位，将刺激区域商务市场供应增加，未来区域竞争将更加激烈 区域市场竞争——区域市场 板块竞争：福永片区是城市新