大连郊区型社区商业中心开发策划书.docVIP

大连郊区型社区商业中心开发策划书 一．大连进年城市化进程与特征 大连自1998年开始进入了快速城市化，城区范围几年间扩大了数倍，原有两个相对独立的区域（旅顺区域、开发区—金州区域）已与主城区融为一体。近5年来大连每年住宅去化量均在600万—1000万㎡之间，主要增长在新城区及老城区的甘井子区外围。 大连城市商业开发由于历史上用地原因，相对紧张，开发量与同等城市比较一是偏低（沈阳、宁波、青岛等），二是集中在传统老城区，郊区与新城区较为滞后，三是商业层次不丰富，社区型商业不发达（与上海比较，有很大差距）。 由于大连城市地貌（山地多、用地狭长）原因，城市相对分散，人口集中度偏低，也客观上导致了商业开发的难度。 二．近年大连郊区新型大社区发展情况： 近5年来，在交通、产业、环境（海、山）资源有优势的郊区，形成了许多大型郊区型社区，均已居住为主，辅以少量天然景观旅游资源。这些社区多数已具备很好的入住，但配套商业严重不足，结合开发难度较低。这些社区主要分布在旅顺口区，甘区边缘及开发区等地，多与轨道交通式快速相连1—5公里内，人口规模（含三年内开发项目）均在6—10万人左右，具备良好的社区型商业结合体开发条件。 三．拟开发项目研究： 经过对近五年城市开发建设及城市规划的分析，发现了以下几个具备良好社区商业发展条件的大社区： 1．大连开发区西海屯与红星区域： 区域居住人口：约400万㎡（已入住超过70%），人口约9—10万人。 区域离最近商业区条件：开发区金马路商圈是区域可选商业圈距离约4公里。 区域其他资源：滨海路与沙滩，森林公园 目前已有商业：少量中偏餐饮及小超市等。 2．大连开发区湾里区域： 区域居住人口：约300万㎡住宅，人口约7—8万人，并有约2—3万人工厂工人人口。 区域最近商业区：开发区金马商圈是区域最近商业圈，距离约为7.5公里。 区域其他资源：有一个预留轻轨站及约3公里距离的大连大学和理工大学软件学院。 目前已有商业：中低偏餐饮与小超市、菜市场等。 3．金州大里山南侧十里岗区域： 区域居住人口：约250万㎡住宅，人口约6—7万人，并有大连理工城市学院约5000名学生人口，以及周边约1—2万人工厂人口。 区域最近商业区：金马路商业中心是区域最近商业圈，距离约4公里。 区域其他资源：大里山风景区 区域已有商业：几乎空白。 4．旅顺开发区区域： 区域居住人口：约350万㎡住宅，人口约10—11万人，并有大连交通大学两个学院约1万名大学生及约1万人左右工厂人口。 区域最近商业区：旅顺中心商业区是最近商圈，距离约15公里。 区域其他资源：老铁山温泉与森林公园 世界和平公园 滨海沙滩 8号轻轨总站（较远，约2公里距离） 区域商业：少量中低偏餐饮与小超市、建材店等。 5．旅顺口区郭家沟盐场区域： 区域居住人口：约250万㎡住宅，人口约6—7万人，并有两种大学约3万人学生人口，以及约0.5万人工厂人口。 区域最近商业区：旅顺中心商业区是区域最近商圈，距离约为7公里。 区域其他资源：塔河湾海滨浴场 湾山高尔夫球场 小孤山水库与森林公园 6．高新园区龙王塘区域: 区域居住人口：约200万㎡住宅，约5—6万居住人口，并有约1万人工厂人口。 区域最近商圈：黄泥川大连天地商圈（建设中）为区域最近商圈，约7公里距离。 区域其他资源：龙王塘水库与樱花园、森林公园。 区域已有商业：中低偏餐饮店、菜市场、小超市等。 7．甘井子区棠梨沟区域： 区域居住人口：约400万㎡住宅，约9—10万居住人口，及1万人左右工厂人口，以及辽师大约1.5万人学生人口。 区域最近商业区：马栏广场商圈为区域最近商圈，距离约为4—8公里。 区域其他资源：水库公园、森林公园、高尔夫球场（两个）等。 区域已有商业：无成型商业。 四．社区商业结合体功能与模式定位： 基于以上几个项目区域情况，居住人口均以年轻人、养老人群及学生为主。并有一定的中低端产业工人，但无商业、办公、商务设施。并且多数项目区域拥有较好旅游度假及运动资源。同时，多数上述项目具有过路优势，有大量过路车流穿过。我个人建议商业定位以社区服务为主，辅助一定度假休闲设施及商务设施。 计划每个结合体开发面积约为10—12万㎡，其中商业4—5万平方米，旅游休闲与商务约为1—1.5万㎡，住宅5—6万㎡。商业包括农贸市场、中等超市（5000—8000㎡），餐饮、品牌专卖、电器专卖、影院、儿童游乐与教育等，配套非常好的停车条件、旅