上海崇明港荷兰风情别墅项目方案构想.pdf

¶核心沟通问题 【问题一】 崇明市场整体规划概念趋同，客户基础薄弱，我们该去哪 里找寻到只钟情于我们的客户？ 【问题二】 本项目的容积率条件十分宽松，我们该选取哪个黄金分割 点，能使本项目的收益最大，并且又安全可行？ 【问题三】 崇明逐渐成为品牌企业的关注热点，我们该如何在日趋激 烈的竞争中找准自己的定位，确立鲜明的产品特色？ ¶核心导读 步骤一：[项目的初步印象] 步骤二：[项目的客户研判] 步骤三：[项目容积率确定] 步骤四：[项目的总体定位] 地块印象 ¶地块印象地理位置 印象一：陌生的、远离上海大市场的崇明港西镇 • 崇明位于长江入海口，上 海东北角，与上海市区一 江之隔的“悬外岛屿”。 本项目 • 本地块位于崇明新城以北， 港西镇东南角，鼓浪屿路 以东，陈海公路以北400- 500米。 ¶地块印象基础技术指标 印象二：中大型规模的、低密度的、综合的社区 地块经济指标 • 目前崇明新城在售个 土地面积（平 案以及新推地块的规 地块名称 方米） 用途 容积率 模普遍在 10万平方米 以下。 港西镇1街坊133/1 157422.6 居住 ≥0.3,≤0.5 • 对本项目而言，在崇 明当地属于中大规模 港西镇1街坊133/2 164953.2 商业/居住 ≥0.3,≤ 0.5 项目。 汇总 322375.8 ¶地块印象地表特征 印象三：生态的、自然的土地 • 地形规整平坦，规划条 件良好。 • 植被水系丰富，地表覆 盖有林木、河塘、少量 农舍。 ¶地块印象周边环境 印象四：偏僻的、孤独的环境 • 乡村田园风貌，河道、 田野、农舍、林木环 顾四周。 • 配套缺失，生活配套 完全依赖于10余分钟 车程之外的崇明县城。 • 鼓励屿路是项目对外 连接的主要交通动线。 ¶地块印象 本项目—— 是和上海大市场脱离的； 是和崇明本地主流市场脱离的。 那么， 我们的市场是什么？ 非第一居所型生态社区将 是项目定位的主方向！ 本项目客户定位方向 我们实地走访了9个项目 我们实地随机采访了36个客户 我们实地采访了6个销售经理 我们实地拜访了2个政府官员 客户定位 ¶客源论证崇明现状 公寓：本地人为主 调查案例：金月湾、天赐锦城 2007年崇明天赐锦城公寓客户区域分布 • 以崇明本地客户或在崇明工作的 外地人成