上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升建议104.pdfVIP

上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升建议 2013年10月11 上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx 1 目 录 1、上海办公销售市场 1.1趋势（容量） 1.2结构（面积、总价、单价、位置） 1.3分产品的趋势 1.4热销项目或者高溢价项目解读（其他开发商如何挖掘土地的高溢价和高流量） 2、上海龙湖虹桥天街目前产品力现状 2.1土地的各个特点、产品的各个细节 3、针对于不同类型客户或者使用目的，我们的竞争市场和盈利空间在哪里？ 3.1 区域竞争市场 3.1类住宅——怎么做才能卖得高溢价，对应的流量 参考案例 我们的产品如何定位产品力细节 3.2办公投资客户——怎么做才能卖得高溢价，对应的流量 参考案例、竞争案例 我们的产品如何定位产品力细节 3.3办公自用客户——怎么做才能卖得高溢价，对应的流量 参考案例、竞争案例 我们的产品如何定位产品力细节 3.4商业用途客户——上海有没有有办公产权作商业使用、租赁也可以的案例，为什么会出现这种情况的背景条件 本项目是否具备类似条件 4、新技术的应用对于客户的吸引力 4.1新技术的应用的客户调研，价格限制下的选择 5、上海公司的运营目标下项目操盘原则 6、营销策略对于产品的溢价 7、总结 上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx 2 1.上海办公销售市场 上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx 3 1.1 趋势（容量） 历年上海全市办公产品走量 办公市场供求健康，年成交稳定在150-180万㎡ ，均价整体上升，近期结构性走低 当年供求比 当年余量 ?自2006年起计算，办公市场整体供求较稳定 ，年供求比处 0.8-1.2之间 ，平均供求比1.1 ，年均新增存 2006 1.2 33 量仅25万方，累计新增供应存量200万方，其中约40%为开发商自持或长租状态； 2007 0.8 -32 2008 1.4 49 ?年供应量与位 180-230万方之间，年成交量位 150-180万方之间； 2009 0.9 -12 ?全市成交均价整体呈上升趋势，目前处于结构性低位（外环外类住宅拉低），整体均价2.1万/㎡以上； 2010 1.5 77 2011 1.3 51 ?全市办公产权物业总