何李律师--房地产开发施工合同阶段法律风险防范.pptVIP

* * * 国外的菲迪克合同有咨询工程师，但是跟监理工程师是有差异的，不知道我们国内是怎么想出这个概念来的。 谈到监理，我想到了上次我审查过一份光伏电站的施工合同，是EPC合同，包设计，采购，施工的，里面有监理工程师。但是菲迪克合同的银皮书，也就是标准的菲迪克合同的EPC那个版本是没有监理工程师的。之所以在这个光伏电站的的EPC合同里面有监理，是因为在中国的一些工程是强制监理的。 * 这对发包人来说都是比较危险的。 * * * * * * * 虽然有一些地方性的规定禁止指定分包，但是从司法实践来看，指定分包还是允许的。 无论是在国际还是国内，业主指定分包在工程承包建设中都是很普遍的现象。FIDIC红皮书施工合同条件专门对指定分包商有专门的章节进行规范，由此，指定分包条款也成为国外许多施工合同中重要的合同条款。但是，我国无论是《建筑法》还是其他有关部门规章对指定分包商还没有明确的立法进行规范。 * * * * * * * * 七、监理工程师的权限 FIDIC施工合同条件关于咨询工程师权限的规定 3.1工程师的职责和权力Engineers Duties and Authority 然而，每当工程师行使某种需经雇主批准的权力时，则被认为他已从雇主处得到任何必要的批准（为合同之目的）。 However, whenever the Engineer exercises a specified authority for which the Employers approval is required, then (for the purposes of the Contract) the Employer shall be deemed to have given approval. 2013版的示范文本关于监理工程师权限的规定 4.1监理人的一般规定?工程实行监理的，发包人和承包人应在专用合同条款中明确监理人的监理内容及监理权限等事项。监理人应当根据发包人授权及法律规定，代表发包人对工程施工相关事项进行检查、查验、审核、验收，并签发相关指示，但监理人无权修改合同，且无权减轻或免除合同约定的承包人的任何责任与义务。 七、监理工程师的权限 八、施工企业的保修责任 【案例】 2008年9月1日，开发商接到承租人通知，说房屋发生渗漏，开水房就通知施工企业，要求施工企业前来修理，但是施工企业，迟迟不来修理，11月25日开发商另行委托了施工企业前来修理。开发商因为与承租人的租赁合同纠纷，被承租人起诉要法院，要求承租人承担违约责任，法院判决开发商承担给承租人的损失30万，开发商将将施工企业起诉到法院，要求施工企业承担不履行保修义务导致的损失30万，但是法院判决施工企业承担损失10万元。 如果施工企业拒绝承担保修责任的，开发商应该及时自行委托施工企业进行修理，否则，就扩大的损失施工企业不承担责任。 《司法解释》第二十七条　因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。 保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。 《合同法》第一百一十九条　当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。　　当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 八、施工企业的保修责任 《建设工程质量管理条例??》 第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 　　(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 　　(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 　　(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 　　(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 八、施工企业的保修责任 九、建设工程施工合同的专属管辖 《民诉法司法解释》 第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。 　　农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。 　　不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。 十、指定分包的风险 【案例】某房地产开发企业对某住宅通过了“总包+指定分包+直接发包”的方式进行发包，首先通过招投标的方式选择了施工单位签订了总包合同，约定了总包范围为：住宅项目、土建、安装、装饰等工程，其中，部分机电工程为指定分包工程（