我国集体土地房屋征收政策分析(共7058字).docVIP

我国集体土地房屋征收政策分析(共7058字) 2011年1月21日国务院颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），该条例在征收前提条件、组织实施程序、补偿安置方式和纠纷救济途径等方面相对于原来的《城市房屋拆迁管理条例》,作了比较大的修改。《征收条例》的颁布实施是近年来我国在房屋征收领域不断研究取得的成果，它将国有土地上房屋征收的相关制度确定下来。与之相较，集体土地上房屋征收与补偿的研究虽然一直在进行中，但是至今还没有能够出台一部独立的规范去予以确认，相关的立法一直处于空白的状态。2012年温家宝总理在国务院政府工作报告中指出“制定出台农村集体土地征收补偿条例”是2012年的主要任务之一；2013年，修改《土地管理法》被全国人大常委会纳入未来5年的立法规划；党的十八大报告中也提出要“改革征地制度”。但是从近期媒体反馈的信息来看，《农民集体所有土地征收补偿安置条例》和新修改的《土地管理法》短期内还不会出台。本文将对我国的一些城市的集体土地上房屋征收的政策进行一些初步的分析与探讨，为我国集体土地上房屋征收的立法研究贡献绵薄之力。本文所研究的集体土地上房屋征收立法的城市包括以下几类：第一类是各直辖市和省会城市；第二类是根据2014年11月20日国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》中的划分标准所确定的超大城市和特大城市；第三类是副省级城市。这三类型城市存在部分重叠，经过统计一共39个城市，其中香港和深圳因为土地性质的原因不在研究范围内，天津、南昌、海口、东莞、拉萨、乌鲁木齐没有查询到征收集体土地上房屋的有关政策，所以本文所研究的城市共31个。 一、我国集体土地上房屋征收政策现状分析 （一）政策的名称 《物权法》和《征收条例》颁布以来很多学者对于“征收”、“拆迁”和“征用”的区别做了不少研究，目前一般认为为了公共利益的需要而实施的用“征收”；非公共利益需要而实施的用“拆迁”；而“征用”只是使用权的改变，是在特殊或紧急情况下，国家对集体土地的一种强制性的临时使用，并不改变土地所有权的性质。本文所研究的31个城市中，有14个城市政策文件名称中用的是“征收”，9个城用的是“拆迁”，2个城市用的是“征用”，4个城市以城中村或棚户区改造的形式，还有2个城市将集体房屋征收纳入征地补偿政策。2011年以后出台政策文件的11个城市中除了沈阳市外，其他城市在名称中都是用的“征收”，但是在这些文件中明确提到要以公共利益为征收前提的，少之又少，只有杭州市和大连市对此作出规定。 （二）政策的适用范围 31个城市集体土地上房屋征收政策适用范围主要有三种类型：第一类是由市人大、市政府颁布的地方性法规、规章和规范性文件，在全市范围内适用，有22个城市是这种类型，如北京市、上海市、南京市、广州市；第二类是由市辖区政府颁布的规范性文件，在全区范围内适用，有6个城市是这种类型，如重庆市、哈尔滨市、大连市、兰州市；第三类是由市政府颁布的规范性文件，适用于某一工程项目，石家庄市、沈阳市和西宁市是这种类型。 （三）政策的效力层级 本文所分析的31个城市的集体土地上房屋征收政策中，地方性法规有3个（杭州市、宁波市和长沙市），政府规章有5个（北京市、呼和浩特市、青岛市、武汉市和成都市），其他均为规范性文件，文件的效力层级普遍较低。 （四）住宅房屋补偿 通过对31个城市的集体土地上房屋征收政策的分析，目前集体土地上住宅房屋征收主要有三种补偿方式： 1.重新安排宅基地在各地的政策中基本都有此类补偿方式，但名称略有不同，如“统拆统建”、“迁建安置”、“回建宅基地”、“划地迁建”等等，建设方式上也有所不同，有的是农民自建，有的是统一建设。但是城市规划区内基本不具备重新安排宅基地的条件，此类补偿方式多出现在城市规划区外和中小城市。 2.货币补偿货币补偿方式也是各城市主要的补偿方式之一，补偿金额的确定主要有以下几种形式：一是由补偿金额由评估机构确定，如哈尔滨市；二是由补偿金额由固定面积确定，如成都市；三是由补偿金额由固定算法确定，如上海市、广州市；四是由补偿金额由商品房价格确定如合肥市、青岛市。 3.实物补偿《征收条例》第二十一条规定：被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。同样目前在集体土地上房屋征收中很多城市都使用产权调换的补偿方式（31个城市中有18个城市），货币补偿金额和实际安置的房屋进行差价结算。还有一些城市采取了一些其他办法，如南京市采取的货币补偿金额与安置房价格挂钩计算的方式，如银川等城市采取的人均固定面积安置的方式。 （五）非住宅房屋补偿