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世联201深圳房地产市场半年报
世联地产:深圳市2013年房地产市场半年报分析
1.市场综述
一级市场:2013年上半年,深圳土地市场总共发布16块土地出让通告,潜在供应土地面积64.85万平米。上半年出让土地28块,其中仅有一块居住用地,4.72万平米。
二级市场:2013年上半年,深圳一手住房批售面积266.53万平米,同比上涨78.69%,环比下跌30.55%;成交面积235.07万平米,同比上涨49.39%,环比上涨12.27%;供销比1.13:1。成交均价为21480元/平米,同比上涨21.00%,环比上涨8.63%。
三级市场:2013年上半年,深圳二手住房成交面积为398.11万平米,同比暴涨133.75%,环比上涨28.09%;成交均价为20718元/平米,同比上涨12.86%,环比上涨8.08%。
总的来讲:2013年,深圳土地市场较为冷清,仅出让一块居住用地;住宅市场整体呈现出火爆的态势,供需两旺。一手房市场方面,成交面积上涨79%、成交均价上涨21%;二手房市场方面,成交量暴涨134%,成交均价上涨13%。
2.宏观经济概况
据深圳统计局数据显示,1-5月,全市规模以上工业增加值2071.57亿元,比上年同期(下同)增长8.1%,增速比1-4月提高0.5个百分点,比上年同期提高4.3个百分点。其中,股份制企业增加值869.18亿元,增长18.0%;通讯设备、计算机及其他电子设备制造业增加值1094.55亿元,增长9.2%。
1-5月,全市实现全社会固定资产投资773.54亿元,增长10.8%,增速比上年同期提高1.0个百分点。其中,第二产业投资114.82亿元,下降41.2%;第三产业投资657.80亿元,增长30.9%。
3.行业重要资讯盘点
3.1、从中央到地方,相继发布“国五条”
2013年2月20日国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施,简称“国五条”。3月1日中央发布“国五条”细则,继“央版国五条”之后,3月25日广东省发布“粤版国五条”细则,3月31日深圳发布“深版国五条”细则。
解析:“央版”、“粤版”、“深版”,三版国五条都强调要继续做好房地产调控工作,表明了国家调控的态度,但是没有细化的措施。新国五条从中央细则到地方细则毫无实际“杀伤力”,仅仅是一剂“退烧药”,给当时火爆的市场降温。
3.2、“限涨令”风声四起
据媒体报道:继国五条出台之后,深圳房价调控再度收紧。2013深圳新房均价必须是“零增长”或者是“负增长”,绝对不可以出现“正增长”。国土部门已经严格限制超越价格红线的项目备案登记,超出政府限价的项目将不予备案。
解析:媒体报道出“限涨令“在市场掀起巨大影响,从开发商到置业者全面震动。3月13日深圳市规划和国土资源委员会发布公告,宣称我市并未出台“限涨令”,自此“限涨令”风声消逝。
3.3、国务院明确年内扩大房产税试点
国务院办公厅5月24日发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,通知提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。
解析:市场纷纷猜测深圳将会成为下一个试点城市之一。但从中长期看,中国房地产市场也已进入平台期,此时出台房产税政策,市场心理影响将大于实质上的影响。未来房产税征收方式未定,面向存量或增量未知。
3.4、银行爆出“钱荒”
6月20日,银行间银行拆借利率大幅飙涨,隔夜拆借利率大幅上升至13.44%,市场流动性极度紧张局面。各银行纷纷爆出“钱荒”。6月25日,中国人民银行表示,为保持货币市场平稳运行,近日央行已向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持,一些自身流动性充足的银行也开始发挥稳定器作用向市场融出资金,货币市场利率已回稳。
解析:虽然央行已向部分金融机构提供流动性支持,但钱荒或许依旧需持续3-6之久,此举让房企融资出现困难,置业者贷款周期拉长,或将对市场形成具大冲击。
4.市场成交
4.1一级市场
4.1.1城市更新改造
2013年上半年年,深圳市一共公示了1批城市更新改造单元草案,涉及18个项目,拆除重建面积150.03万平米,拆除重建面积较大。
4.1.2土地成交
2013年上半年深圳土地市场总共发布16块土地出让通告,潜在供应土地面积64.85万平米。上半年出让土地28块,其中仅有一块居住用地,4.72万平米。
4.2二级市场
4.2.1新增批售面积
2013年上半年,深圳全市商品住宅新增批售总面积为266.53万平米,同比大涨78.69%,环比下跌30.55%。2012年下半年深圳房地产市场供应量巨大,2013年上半年有所回落。
从区域来看,2013年上半年深圳商品住宅新增批售面积主要集中在宝安、龙岗两区,共新增批售面积为224.94万平米,在全市占比高达84 %。其中,宝安区以135.55万平米的批售面积成为
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