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关于物业管理招标工作说明 什么是招标，招标的定义及意义。 根据中国大百科全书的书面解释为：既招标人的条件，提出自己的报价及优惠条件的和种交易活动。具体做法为商品（劳务）性质。各国、各行业的交易习惯不同而有所不同，投标活动的特点是：招标人居于比较主主动的地位，招标条件公布后，通过投标人互相竞争，由招标人从中选择最有利于自己的条件成交。 招投标是在市场经济条件下，进行大宗货物的买卖，工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供，所采取的一种交易。招标和投标是一种商品交易行为，是交易过程的两个方面。 形式：有公开招投标和邀请招投标两种方式 公开招投标又称无限竞争性招标，是指招标人以招标方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标的人不少于三家，否则就失去了意义。 邀请招投标又称有限竞争性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标的投标人不少于三家。 我国在建筑领域实践中还有较为广泛的一种招标方式称为“议标”，是发包人和承包商之间通过一对一谈判而最终达到目的的一种方式。我市物业管理招投标活动中75%都采用议标方式。 招标原则： 公开、公平、公正和诚实信用。 招标人的含义：招标公告或者招标邀请书发出后，哪些响应招标并购买招标文件，参加投标的潜在投标人称为投标人。 实行招投标工作有利于规范市场行为，维护工程市场秩序、保护国家、社会公共利益、打破垄断。公平、公开、公正竞争对提高工程质量，降低工程造价和提高投资效益具有主要意义。在物业管理行业来说，对于保护大业主和使用人的切身利益和提高物业管理服务质量水平更是有不可估量的意义。 招投标在中国推行的时间 1999年8月30日全国人民代表大会常务委员会通过了中国招投法。于2000年1月1日执行。 国家建设部于2003年6月26日制定了《前期物业管理招投标管理办法》。 天津市国土资源和房屋管理局于2003年8月28日发布了2003年9月1日实施的《天津市物业管理招标投标管理办法》。并于2008年12月3日修订，12月20日实行。2013年12月19日废止。 物业管理招投标规定： 新建项目住宅3万平米以上，非住宅1万平方米以上，必须经过招投标以后，才能取得商品房销售许可证。住宅3万平方米以下，非住宅1万平方米以下，经物业（项目）所在地区、县房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。 标书编制中应注意的几个问题： 关于技术标 响应招标文件的号召：仔细阅读招标文件，根据招标文件的要求，一一回答。回答要对题，措施要到位，思路要清晰，流程要通畅，方案要周到文字要简练。 投标文件要有针对性，管理方案规范有个性。符合当前法律、法规。（例物业条例、物权法）①踏勘项目认真，仔细了解项目特点，了解项目所在地周边情况②认真分析项目特点、难点③制定管理方案。A：符合政策、法规。B：方案合理、细致、可操作性强。C：流程合理。D：管理方案有亮点（根据项目情况有针对性、有解决问题方案）。E：数据合理（共用机电设备、设施系数）。例：电梯、排污泵、生活水泵、新风机组、夜航灯、消防系统、安监系统、红外周界、公用照明（庭园照明、楼道照明、楼栋照明）。 遵守公开、公平、公正和诚实守信的原则，以条例、法规为依据。遵守实事求实的原则，不能过分承诺，夸大其词。例：24小时立岗，外檐、屋顶每日巡视，回访率、满意率100%。谁修完成不过夜，等等。因在国家相关部分认定企业在公开场合的承诺即视为合同的一部分，与合同具有同等法律效率。 编制标书时间：招标应当确定编制投标书的合理时间。招标文件发布之日起提交投标文件之日止不少于20个工作日 内容：㈠投标函包括物业管理服务费、管理目标。（如，达到达标、市优、国际范围）及履约的承诺等。 ㈡技术标。包括服务内容和标准，人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法。物业服务企业的内部管理制度，员工培训、工作流程等。 ㈢商务标。物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费收费形式及相应的项目财务收支测算（盈利点）。 ㈣资信标。包括营业执照副本复印件，管理资质等级复印件，管理业绩项目主要管理人员资格证书等情况。 招标人如何确定中标人？ 评标委员会应当按照文件规定的评标标准，依序推荐不超过3名候选人。招标人授权评标委员会直接确定中标人的，应当按照评标委员会的排序确定中标人。 工作流程图： 物业管理服务招标投标的特点： 具有综合性、差异性和特殊性的特点 综合性：物业管理服务是综合性服务，服务内容涵盖范围和邻域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务。 差异性：不同地区人们对物业服务的认知水平，消费观念、需求标准存在着较大差异。投标人在分析和策划投标活动时采取的方式和策略也有很大差异。 行业特殊性： 一是招标主