物业管理实集锦.doc

、 物业管理实务 第一章物业管理企业 1、什么是物业管理企业，特征是什么？ 物业管理企业是（依法成立）、具备（专门资质）并具有（独立企业法人）地位，依据（物业服务合同）从事物业经营活动的（经济实体）。 它的特征是：第一，具有独立法人；第二，属于服务性企业；（它主要通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务。所提供的服务都是有偿和盈利的；）第三，具有一定公共管理性质的职能。 2、物业管理企业的类型是什么？ 第一按照投资主体分全面所有制物业管理企业；集体所有制物业管理企业；民营物业管理企业；外资物业管理企业；其它物业管理企业。第二按照股东出资形式划分物业管理有限责任公司；物业管理股份有限责任公司；股份合作型物业管理企业。 3、物业管理企业注册登记包含哪些要点？ 第一企业名称预先审核；第二公司地址；第三注册资本；第四股东人数和法定代表人；第五公司人员；第六公司章程；公司章程是明确企业的宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构、利益分配、债权债务、内部管理等内容。是设立企业最重要的条件之一。 4、物业管理资质分几个登记？都由机构颁发相应的资质？ 物业管理企业的资质分一、二、三级。国务院建设部颁发一级企业的资质和管理；省、自治区建设厅负责二级资质的颁发和管理；直辖市人民政府房地产主管部门负责二、三级物业管理企业资质颁发和管理；区市级人民政府房地产管理部门负责三级物业管理企业资质颁发和管理。 5、新申领物业管理资质需要提供哪些资料？ 物业管理企业在领取营业执照后30天内持以下资料申请资质：营业执照、企业章程、验资证明、企业法人代表的身份证、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同。管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 6、设置物业管理企业组织机构的要求？ 一、按照规模、任务设置；二、统一领导、分层管理；三、分工协作；四、精干、高效、灵活。 7、物业管理企业组织机构设置的影响因素？ 1、企业战略因素，战略是为实现组织目标而制定的产业定位和发展方向。2、外部环境因素，他主要包括企业的行业特点、人力资源条件、产品特征、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。3、技术因素。4、组织规模及所处的阶段，他直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化。 8、直线职能式组织机构的主要优缺点？ 直线职能制以直线制为基础，其特点是各级主管部门直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋，对下一般不能指挥命令和工作指示。它的优缺点是1、优点加强了专业化的职能，适应涉及面广，技术复杂、服务多样化、管理综合性的物业管理企业。缺点是机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 第二章物业管理招投标 1、什么是物业管理招投标？ 物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或者物业所有权人根据物业管理的服务内容，制定符合其要求的招标文件，由多家物业管理企业或专业公司参加竞标，从中选择符合条件的竞标者，并与之签订物业管理服务合同的一种交易行为。 2、物业管理招标的方式有几种？ 公开招标：邀请招标 3、物业管理招投标的基本原则和基本要求是什么？ 一、基本要求是：1、合法性，它的法律依据是《中华人民共和国招投标法》；《物业管理条例》；《前期物业管理招投标管理暂行办法》；各地方相关的法律法规。2、应该充分考虑市场要素；3、响应性，4、程序性，招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和活动有关的资料，向项目所在地县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。 二、基本原则是：、公平、公正、公开、诚信合理 4、物业管理招标的一般程序是什么？8步 1、成立招标领导小组；2、编制招标文件；3、公布招标公告或发出投标邀请书；4、发放招标文件；5、投标资格人的资格审查；6、接收投标文件；7、成立投标委员会；8、开标、评标和中标签订合同。 5、招标文件应包括哪些内容？ 1、招标人及招标项目介绍；2、物业管理服务项目内容和要求；3、对投标人及投标书的要求包括资质，标书格式等；4、评标标准和办法；5、招标活动方案，包括组织机构和开标时间和地点；6、物业服务合同签订说明；7、其它说明和法律法规规定的其他内容。 6、物业管理投标的一般程序是什么？8步 1、获取招标信息；2、项目评估与风险防范；3、登记并取得招标文件；4、准备投标文件；5、送交投标文件；6、接受招标方的资格审查；7、参加开标、现场答辩和评标；8、签约并执行合同。 7、物业管理投标主要存在哪些风险，如何有效控制？ 风险：1、存在招标人和招标物业的风险，招标方提出显失公平的特殊条件；因物业延迟交付使用而造成早期介入期限延常，招标方与其它方存在关联关系。2、来自于投标人的风险，对项目评估、分析