理想四维物管理有限公司 物业接管流程.doc

理想四维物业管理有限公司 物业接管流程 1、接管工作程序 物业接管工作流程图 （2）签订《物业管理委托管理合同》 （3）按照现行物业管理法规的规定，在房地产开发建设完毕后业主委员会尚未成立前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成通过竣工验收的物业。已成立业主委员会的小区，由业主管理委员会依照法规选择委托物业管理公司接管物业。 （4）委托接管物业，发展商/业主管理委员会应当同选择的愿意接管的物业管理公司签订《物业管理委托合同书》。 （5）当物业管理公司同发展商/业主委员会达成一致时，公司总经理应当同托管方签订好正式的《物业管理委托合同》。 （6）《物业管理委托合同》签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处。物业管理处的筹备工作包括以下内容： （7）依照《组织架构和岗位设施标准作业规程》确定物业管理处的组织架构和岗位设置。 （8）依照《人事定编标准作业规程》结合接管物业的实际情况确定管理处的员工定编。 （9）依照《转正/晋升/调薪/降级标准作业规程》，任命管理处经理/副经理、管理处各部门主管/副主管。 （10）依照《员工招聘管理标准作业规程》，向社会公开招聘一部份员工初步达到定编。 （11）依照《培训管理标准作业规程》全方位、高密度地进行员工培训。 （12）提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。 （13）依照所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》： ①确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度； ②确定物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案（代收代缴方案）； ③确定保安、消防的具体管理方案和成本指标； ⑤确定清洁管理方案和成本指标； ⑥确定园林绿化管理方案和成本指标； ⑦确定机电维修保养管理方案和成本指标； ⑧确定公共事务管理方案和成本指标； ⑨确定内部控制管理方案和成本指标； ⑩同公司签订目标管理责任书。 （14）在物业开发建设竣工验收完毕具备入住和接管条件时，公司总经理应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。 （15）资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。 （16）物业产权资料： ①项目开发批准报告； ②规划许可证； ③投资许可证； ④土地使用合同； ⑤建筑开工许可证； ⑥用地红线图。 （17）综合竣工验收资料： ①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； ②建设工程竣工验收证书； ③建设消防验收合格证； ④公共配套设施综合验收合格书； ⑤供水合同； ⑥供电协议书、许可证； ⑦供气协议书、许可证； ⑧有线电视合格证； ⑨通信设施合格证； （18）施工设计资料： ①地质报告书； ②全套设计图纸； ③图纸会审记录； ④设计变更通知书； ⑤工程预决算报告书； ⑥重要的施工会议纪要； ⑦隐蔽工程验收记录； ⑧沉降观测记录； ⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。 （19）机电设备资料： ①机电设备出厂合格证； ②机电设备使用书（要求中文）； ③机电设备安装、调试报告； ④设备保修卡、保修协议；。 （20）业主资料： ①已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等； ②已购房业主的付款情况或付款方式。 （21）物业硬件设施接管验收和竣工的区别 （22）接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格，设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。 （23）接管验收是物业管理公司接管业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收。而非具有法律效力的政府评价行为。 （24）接管验收标准和验收方法 （25）验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。 （26）验收方法为观感验收和使用验收法。 （27）楼宇本体硬件设施的具体验收标准 （28）主体结构： ①外墙不得渗水； ②屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 （29）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 （30）内墙面： ①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； ②块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。 （31）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 （32）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 （33）木地坂平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光