鲁能北京二号地设备设施建议()79页.pdfVIP

鲁能二号地 设备设施建议 竞争环境土地条件 区域条件 项目发展策略 项 项目市场占位 目 设 项目市场定位 备 设 产品打造原则施 定 项目设备设施配置原则位 竞品项目配置调研逻 辑 项目设备设施配置建议 竞争环境土地条件 区域条件 项目发展策略 项目市场占位 项目市场定位 从地块自身与所在区域的条件出发，结合市场的竞争状 况， 发掘项目的核心价值，规避项目的不利因素，梳理出 产品打造原则项目的发展策略。 项目设备设施配置原则 竞品项目配置调研 项目设备设施配置建议 土地条件分析 极度稀缺的1.0容积率指标，超出市场平均水平的项目 规模（在新的土地出让政策环境下 20万平米以上的项目， 已日渐鲜见）是本项目的核心价值。 鲁能深耕北京18年，业已形成的“鲁能-北京-别墅生活 圈” 也将是项目打造高品质 实现高价值的品牌基础， 、 。 此外，相对较高的地价成本（仅相对于本区域，相对于 2010年出让的同等条件地块，本项目仍具备地价优势，如 小汤山金科纳帕地块，楼面价已达15000），也决定了本 项目需要往高端方向发展才能平衡地价。 东滨潮白河、西临顺安路，新城中最优地块 项目位置 东至滨河路 西至顺安路 北至花园北路 南至丰乐北路， ， ， ； 地块位于顺义新城的北侧的绿色国际交往中心，同时也处于规划中的滨水度假区，东 临潮白河，地理位置远郊新城其他地块占优。 地块规整，但内部有规划路通过 B1-02地块 占地13416㎡ B1地块 占地171080㎡ B2地块 占地91705㎡ B3地块 占地71145㎡ 容积率1.3 B1-02 容积率1.1 容积率0.8 容积率0.8 B1 08 7号地洋房 7号地高层 建面约 B1-08地块（学校及配套用地） 占地9390㎡ - 建面约12.8万㎡ 5－6层 局部8层 6.5万㎡ 约18层 容积率1 7号地公建，建面13.27万㎡，容积率2.2-2.5 售楼处 2008年1月-2010年12月，本项目为同等区域唯一1.0用地 序号 宗地名称 规划建面（平米） 成交日期 容积率 楼面地价 （元/平米） 受让单位 北京新鸿基盛城 业集 与北京崇文 新 2008年1月-2010年12月北京市容积率1.2以下成交土地列表 1 丰台区王佐乡居住项目用地 380710 2008年1月 1.10 2238 置 团 ?世界房地产投标联合体 2 丰台区王佐镇自然城居住项目 155920 2008年1月 1.20 1578 北京南宫恒业房地产开发有限公司 合 香悦3 顺义区马坡新城8号地 490046 2008年1月 1.21 4036 重庆市君兆房地产开发有限公司 4 顺义区马坡新城2号地 356737 2008年1月 1.00 7064 北京顺义新城建设开发有限公司 6 延庆县八达岭镇政府南侧住宅及配套罚 44558 2009年3月 0 32 3282 北京功成科技投资有限公司 景 四季 本案 没资产处置项目交易 . 7 顺义区牛栏山镇居住用地（张庄片区旧村改造二期） 225017 2009年5月 1.20 2036 北京龙湖庆华置业有限公司 龙湖香醍溪岸 8 昌平区北七家镇东二旗村居住项目用地 149772 2009年8月 1.06 3159 北京京基房地产开发有限公司 9 亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地 268131 2009年12月 1.10 18014 北京远东新地置业有限公司 10 丰台区王佐镇佃起村居住项目用地 245219 2009年12月 1.20 11500 北京科技园置地有限公司 11 北京市昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目用地 152307 2010年3月 1.00 15101 北京金科兴源置业有限公司与北京纳帕 投资有限公司竞买联合体 12 北京市怀柔区庙城镇居住用地 55819 2010年8月 1.17 3101 北京万通地产股份有限公司 13 顺义高丽营镇于庄（一期）居住（配建村民回迁房）及商业金融项目用地 200012 2010年11月 1.09 4100 新世界发展（中国）有限公司与北京东 方华美房地产开发有限公司联合体 地块规模较大，容积率指标低 地块 容积率 占地面积 可建面积 用地性质 B1-02 1.3 13416 18112 二类居住用地 B1-01~07 1.1 171080 196742 二类居住用地 B2 0.8 91705 74610 一类居住用地 B3 0 8 71145 57883 一类居住用地. 居住小计 1 347346 347346 B1-08 1 9390 9390 中小学及其他配套设施用地 合计 1.0 356736 356736 本项目（2号地）与7号地总建设规模将超过80万平米； 容积率 仅为1.