深圳地下商业调查简报讲述.pptx

深圳地下商业调查简报 2016-03-31 地下商业空间开发三大主要因素 01 商圈驱动 位于城市中心繁华地带，周边有商场、步行街等，商业氛围浓厚，商业发展非常成熟，商圈有稳定的客流。这类地下商业街，其进驻的商家和品牌，主要是对地面商圈进行补充和差异化的经营，一般品牌档次较低、以生活廉价服饰、淘宝饰品等居多。如东门金世界地铁商城、华强北乐淘里。 02 综合体驱动 主要以地铁和轻轨站上盖物业综合开发为主要模式，在地铁与购物中心相连的中间地带会形成独具特色的地铁商业街。这类商业街是购物中心的延伸，其发展主要是依靠大型购物中心所吸引 的人流，因而其在品牌引进会向购物中心中的业态更接近，进驻的品牌相对知名度更高，多以连锁品牌为主。如益田假日广场的地铁步行街。 03 交通驱动 主要集中在城市交通枢纽、地铁等车站换乘点等具有大量人流通过的地段。其一般周边的地面建筑主要是写字楼群、酒店群等商务区，拥有非常多的商务和上班人群。在业态呈现上主要仍以生活及时类、购买/携带便捷类商品和休闲轻食餐饮等为主。如车公庙丰盛町商业步行街、深圳北站的益田缤果项目。 点式空间商业 点式商业空间大多位于地铁站的公共空间部分,例如在过道、候车点、出入口等区域设置的商业零售点，为地铁站的乘客提供一些基本、必要的商业服务 线式空间商业 线式商业空间设置在地下的人行通道上或人流必经的地铁通道。这类 商业空间与地铁的关系非常密切，主要的消费人群就是出入于地铁的客流。地下商城一般经营流行性服饰、皮具和其他中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大 中学生以及追求时尚的年轻一族。 地下商业空间开发的基本形式 立体式空间商业 立体化式商业空间则是位于地铁站附近或相联的购物中心、超市等，虽然也是零售业 态，但因经营的品种多，范围广，目标客群除了入于地铁的客流也同时涵盖了地面上的行人。 区域 站点 轨道交通线 典型商业项目 特点 罗湖 国贸站 1号线 金光华广场 与国际高级商业中心接轨的大型现代Shopping Mall 罗湖 老街站 1号线、3号线 华润1234商场、金世界地铁商城、柠檬街商城 华润1234以潮流时尚和热门餐饮为主，其他则以低端服饰为主 罗湖 科学馆站 1号线 华联街、中信地铁商城 主打的是各类服装，化妆品，零食，休闲娱乐 罗湖 大剧院站 1号线、2号线 万象城、京基kkmall、地王购物中心 集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身 福田 华强路站 1号线 世纪汇购物中心、华强地铁商城、地铁潮流前线 世纪汇主打高端消费群体，其他以低端为主 福田 华强北站 2号线 V时尚街、乐淘里、华强北地下商业街 主打潮流时尚品牌，未来将建全国最大地下商业空间 福田 会展中心站 1号线、4号线 怡景中心城、连城新天地、皇庭广场 周边商务中心消费人群 福田 购物公园站 1号线、3号线 星河cocopark、福华路地下商业街 年轻时尚，追求潮流消费群体 福田 车公庙站 1号线 丰盛町步行街、东海缤纷天地 车公庙附近白领群体 南山 世界之窗 1号线、2号线 益田假日广场、世界之窗地铁商业街 周边有欢乐谷、以旅客、游客为主 南山 海月站 2号线 宝能ALL?CITY 以快时尚、儿童、文化艺术为主题 宝安 西乡站 1号线 天虹购物中心 “轻松、舒适、自然、满足家庭愉悦感的一站式购物乐园” 宝安 坪洲站 1号线 时代城 汇集大型超市、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮及文化娱乐、美容、健身于一体 龙华 深圳北站 4号线、5号线 缤果空间 以年轻一代的品味和生活来作为出发点 福田 福田站 高铁、1、2、3、4、11 时尚ME GO 定位为深圳的城市会客厅 深圳地铁沿线商业体开发情况一览 连城新天地：位于深圳CBD核心地段，主要连接会展中心及购物公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业街，项目跨度长达663米，建筑面积约为2.7万平方 米，19个地下出入口与周边福田COCO Park等多座购物中心、甲A级写字楼直接连通。连城新天地分为A、B、C三区，其中A区为流行坊；B区定位为风尚名品坊；而C区则为缤纷美食坊，集购 物、餐饮、休闲等于一体，于2012年6月28日正式开门迎客。 深圳地下空间商业开发代表项目 品牌情况：目前连城新天地引进的餐饮品牌约50家，其中多有肯德基、喜年贡茶、老西安等、浙礼、龙抄手等大众餐饮品牌，且其中分落在主要入口处，轻食餐饮占据很大的比例。 租金情况：一期350-400元/平方（建面） 二期200-250元/平方（建面） Bingo缤果空间：建筑面积3万平方米，拥有350个停车位。首创深圳 地铁、高铁、公交和出租等多重交通叠加的“零距离”换乘的枢纽中心创意时尚商业地产综合项目。 品牌情况：已经开业的门店有真功夫、贡茶、西北见、大娘水饺、熊本回转寿