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深圳上水径项目市场报告讲述.pptx

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深圳上水径项目市场报告讲述

深圳上水径项目市场 分析报告 2016.8 目录 土地市场分析 商品住宅市场分析 项目概况分析 经济测算 一、市场分析土地 2016年上半年招拍挂供应土地面积共52.8万平,对应建筑面积192.59万平,同比增长56.86%。 ? 2016年上半年,城市更新项目前后三批获得公示,共43宗、拟拆除重建面积204.38万平,为同时期招拍挂土地面积的五倍,但不到2015年的三分之一。因深圳土地储备较少,土地供应重要来源以城市更新为主。 土地市场综述:城市更新仍为主力供应 招拍挂和城市更新主要集中在龙岗区、龙华两区 上半年共18宗招拍挂土地,居住用地仅2宗,但因占地较大,住宅占全市比重达到35% ;主要用途以住宅和工业为主,其次为工业,占比30%。其中,深圳住宅楼面价走势持续上扬,达到42202元/㎡ ,比2015年增长10.19%。由于住宅用地供应稀缺,开发商看好深圳市场,纷纷高价拿地。 住宅用地供应稀缺,地王频现,土地成本不断攀升 6月2日,中国电建地产集团有限公司及广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下上塘地块,楼面地价高达56780元/㎡,再次刷新龙华单价地王。此项目也是深圳首次对商品房实行现售试点,规土委将进行跟踪采集数据,分析对市场产生的影响,并在对试点经验总结的基础上进行政策研判 电建以82.9亿元拿下上塘地块,创龙华单价地王 6月8日,龙光以总价140.6亿元竞得位于光明新区的A646-0059的商住混合用地,溢价率159.79%,折合楼面价27623元/平方米,刷新2016年深圳总价地王纪录。 龙光以140.6亿元竞得光明地块,创深圳总价地王 深圳可供建设居住用地稀缺,供需矛盾将长期存在 十三五”期间,深圳预计每年新供应用地8万 ㎡,参考2011-2015年深圳的土地平均供应量(年均37.01万平),未来深圳的土地供应量更趋紧张。同时,从规土委公布的“深圳市未利用居住用地图”来看,未来深圳 的可建设用地存量较为稀缺,深圳的供需矛盾将会持续存在。 城市更新方面:拟拆除重建面积远超招拍挂供应建筑面积 2016上半年共3批城市更新项目,共计43宗、拟拆除重建面积204.38万平,其中龙华新区、宝安共19宗,为城市更新主力区域; 招拍挂方面:宗地建筑面积为同比有所增长,用地供应稀缺 2016上半年招拍挂供应土地面积共52.8万平,对应建筑面积192.59万平,同比增长56.86%。 未来土地供应仍稀缺,供需矛盾将长期存在 “十三五”计划每年供应住房建设用地8万平方米,深圳未来可供建设用地稀缺,或会导致供求关系进一步紧张。 土地市场小结 二、商品住宅市场分析 上半年市场:成交量有所下滑,价格持续上涨,6月突破6万/平 2016年上半年,深圳商品住宅市场量跌价涨。总供应面积239.48万 ㎡,同比下降14.08%;总成交面积242.94万 ㎡,同比下降22.78%;成交均价51006元/ ㎡,同比上涨81.90%。 受“3.25新政”调控影响,二季度成交量相比一季度下滑明显,同比下降46.69%,但价格仍持续上涨,二季度成交均价56476元/㎡,同比上涨17.44% 塘厦片区竞品分析 供应分析:二季度供应下滑较为明显,龙岗仍为主力供应 上半年整体供应同比有所下滑 ? 2016年上半年,深圳市商品住宅批售面积面积239.48万 ㎡,同比下降14.08% 。 ? 二季度供应明显下滑 ? 2016年上半年,一季度延续2015年下半年火爆市场行情,开发商与客户均看好后市,推盘量较大,二季度以来。受“3.25新政”影响,开发商入市积极性有所下降,多以少量推盘试探市场。 ? 龙岗仍为主战场,关内南山唱主角 ? 从区域供应来看,龙岗为1季度主要供应区域,供应占比为43.7%,关内以南山区为主,占比达到16.9% 。 塘厦片区竞品分析 成交分析:“3.25”新政影响下,二季度成交下滑明显 上半年整体成交有所下滑 2016年上半年,深圳市商品住宅成交242.94万平,同比下降22.78%。 受“3.25新政”对市场影响,二季度成交下滑明显 ? 1季度市场延续2015年行情,成交仍处在较高位,二季度,随着“3.25新政”的出台,客户观望情绪加重,市场成交量下滑较为明显。 ? 成交主力仍为龙岗,龙华热度不减,南山主导关内 从各区域的成交来看,龙岗由于供应量相对较大,成交量位居全市首位,占比达到31.3%;龙华新区热度不退,成交占比达到20.8%;关内仍以南山为主力成交区域,成交占比达到18.2%。 塘厦片区竞品分析 热销楼盘集中在龙华龙岗,豪宅项目聚集南山前后海 2016年上半年,从成交面积来看,热销楼盘集中在龙华新区及龙岗区。其中,位于龙华新区的鸿荣源·壹城中心以11.67万㎡的成立量位居

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