深圳上水径项目市场报告讲述.pptx

深圳上水径项目市场 分析报告 2016.8 目录 土地市场分析 商品住宅市场分析 项目概况分析 经济测算 一、市场分析土地 2016年上半年招拍挂供应土地面积共52.8万平，对应建筑面积192.59万平，同比增长56.86%。 ? 2016年上半年，城市更新项目前后三批获得公示，共43宗、拟拆除重建面积204.38万平，为同时期招拍挂土地面积的五倍，但不到2015年的三分之一。因深圳土地储备较少，土地供应重要来源以城市更新为主。 土地市场综述：城市更新仍为主力供应 招拍挂和城市更新主要集中在龙岗区、龙华两区 上半年共18宗招拍挂土地，居住用地仅2宗，但因占地较大，住宅占全市比重达到35% ；主要用途以住宅和工业为主，其次为工业，占比30%。其中，深圳住宅楼面价走势持续上扬，达到42202元/㎡ ，比2015年增长10.19%。由于住宅用地供应稀缺，开发商看好深圳市场，纷纷高价拿地。 住宅用地供应稀缺，地王频现，土地成本不断攀升 6月2日，中国电建地产集团有限公司及广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下上塘地块，楼面地价高达56780元/㎡，再次刷新龙华单价地王。此项目也是深圳首次对商品房实行现售试点，规土委将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判 电建以82.9亿元拿下上塘地块，创龙华单价地王 6月8日，龙光以总价140.6亿元竞得位于光明新区的A646-0059的商住混合用地，溢价率159.79%，折合楼面价27623元/平方米，刷新2016年深圳总价地王纪录。 龙光以140.6亿元竞得光明地块，创深圳总价地王 深圳可供建设居住用地稀缺，供需矛盾将长期存在 十三五”期间，深圳预计每年新供应用地8万 ㎡，参考2011-2015年深圳的土地平均供应量（年均37.01万平），未来深圳的土地供应量更趋紧张。同时，从规土委公布的“深圳市未利用居住用地图”来看，未来深圳 的可建设用地存量较为稀缺，深圳的供需矛盾将会持续存在。 城市更新方面：拟拆除重建面积远超招拍挂供应建筑面积 2016上半年共3批城市更新项目，共计43宗、拟拆除重建面积204.38万平，其中龙华新区、宝安共19宗，为城市更新主力区域； 招拍挂方面：宗地建筑面积为同比有所增长，用地供应稀缺 2016上半年招拍挂供应土地面积共52.8万平，对应建筑面积192.59万平，同比增长56.86%。 未来土地供应仍稀缺，供需矛盾将长期存在 “十三五”计划每年供应住房建设用地8万平方米，深圳未来可供建设用地稀缺，或会导致供求关系进一步紧张。 土地市场小结 二、商品住宅市场分析 上半年市场：成交量有所下滑，价格持续上涨，6月突破6万/平 2016年上半年，深圳商品住宅市场量跌价涨。总供应面积239.48万 ㎡，同比下降14.08％；总成交面积242.94万 ㎡，同比下降22.78%；成交均价51006元/ ㎡，同比上涨81.90%。 受“3.25新政”调控影响，二季度成交量相比一季度下滑明显，同比下降46.69％，但价格仍持续上涨，二季度成交均价56476元/㎡，同比上涨17.44% 塘厦片区竞品分析 供应分析：二季度供应下滑较为明显，龙岗仍为主力供应 上半年整体供应同比有所下滑 ? 2016年上半年，深圳市商品住宅批售面积面积239.48万 ㎡，同比下降14.08％ 。 ? 二季度供应明显下滑 ? 2016年上半年，一季度延续2015年下半年火爆市场行情，开发商与客户均看好后市，推盘量较大，二季度以来。受“3.25新政”影响，开发商入市积极性有所下降，多以少量推盘试探市场。 ? 龙岗仍为主战场，关内南山唱主角 ? 从区域供应来看，龙岗为1季度主要供应区域，供应占比为43.7％，关内以南山区为主，占比达到16.9％ 。 塘厦片区竞品分析 成交分析：“3.25”新政影响下，二季度成交下滑明显 上半年整体成交有所下滑 2016年上半年，深圳市商品住宅成交242.94万平，同比下降22.78％。 受“3.25新政”对市场影响，二季度成交下滑明显 ? 1季度市场延续2015年行情，成交仍处在较高位，二季度，随着“3.25新政”的出台，客户观望情绪加重，市场成交量下滑较为明显。 ? 成交主力仍为龙岗，龙华热度不减，南山主导关内 从各区域的成交来看，龙岗由于供应量相对较大，成交量位居全市首位，占比达到31.3％；龙华新区热度不退，成交占比达到20.8％；关内仍以南山为主力成交区域，成交占比达到18.2％。 塘厦片区竞品分析 热销楼盘集中在龙华龙岗，豪宅项目聚集南山前后海 2016年上半年，从成交面积来看，热销楼盘集中在龙华新区及龙岗区。其中，位于龙华新区的鸿荣源·壹城中心以11.67万㎡的成立量位居