房地产业-坤宝-宝石名城整合营销传播策划书(DOC 68页).docVIP

FERRYMAN 坤宝.宝石名城整合营销传播策划书 A REPORT OF INTEGRATED MAEKETING COMMUNICATIONS FOR HUANG’SHI KUNBAO ESTATE XX策划集团有限公司 为 黄石坤宝房地开发有限公司提供 200X-09-26 目 录 前言 一、项目基本概述………………………………………………………………………………………….…….4 二、区域市场情况与竞争形态分析………………………………………………………………………...…..5 三、项目的SWOT分析…………………………………………………………………………………. …….8 四、客户群的区隔与分析…………………………………………..…………………………………..………12 五、策划思路与方法……………………………………………………………………………………………15 六、项目的品牌目标……………………………………………………………………………………………21 七、营销策略规划…………………………………………………………………………………….…………23 八、传播推广策略………………………………………………………………………………. ……………..31 九、直销与资料库营销……………………………………………………………………………………...….39 十、公共关系营销…………………………………………………………………………………………....…42 十一、报纸广告创意………………………………………………………………………………………..….44 十二、新闻软稿………………………………………………………………………………………………...53 结束语 前 言 本策划书是在专业精神的支持下完成的。 这本策划书定名为《整合营销传播策划书》，目的是避免当前策划界严重存在的“点子拼凑”的毛病，力求在严格的逻辑关系下运用统一策略来统帅我们的营销传播手段和措施。除了广告之外，整合营销传播的主要工具还有公关营销、事件营销、共生营销、关系营销、新闻策划、服务营销、知识营销、销售促进乃至形象营销等工具。 本策划书的指导理论主要有两个：整合营销传播理论和品牌运营理论。开发商可以不研究策划理论，但代理商必须研究。 整合营销传播理论从90年代末期传入我国，在通常理论严重滞后的中国，算是一个新的工具性理论。该理论把营销策划的起点置于消费者需求而不是一般常见的从公司任务开始。随着社会不断发展，消费者出现了严重的分化，需求呈现多样化特点，一成不变的营销方法已经不能适应多变的市场，因此，我们必须改变传统的营销思维，利用先进的营销工具，提高推广效果； 与整合营销传播理论相比，品牌运营理论早已经为我国企业所接受和重视，但是在房地产界，仍然存在一种观念误区：房地产不是快速消费品，不需要品牌运营。其实，只要企业有长远发展目标，品牌运营就肯定重要。试想，万科公司与另外一家不知名的公司在同一个城市的同一地段同时推出一样的房子，顾客会优先选择哪一个呢？ XX策划的特色，是在掌握理论的前提下提炼出实用的分析模式和策划模式，同时把这种模式的构架和相关知识与客户分享。这是我们的核心竞争力和特色之一。在许多策划机构还处于“拼凑点子”的时候，我门早就提出了“苦练内功”的要求。按照我们的说法，练好了内功，无论出拳还是出掌，都是有力的。 不研究优秀的理论，只会是花架子。 我们一定做得好，因为我们有真正的内功。 一、项目基本情况 坤宝.宝石名城位于黄石港老纺织工业区核心区域，延安路与纺织二路交汇处，占地约42亩,周边均为老厂区与老职工宿舍区，东面为纺织二路集贸市场，向南不足一公里就是风光秀丽的青山湖，向东不到两公里就可以到达波涛浩荡的长江，门前有1路公交车经过，项目户型设计十分精致，110平以下户型占到总户型的70%左右，80——110平设计出三房户型，加上周边教育、生活、医疗、购物配套齐全,实在是一个理想的居家之所。 由于生活方便，户型精致合理，我们将其产品定位为——新都市主义居所 1、总用地面积：约20635.88 M2 2、总建筑面积: 57600M2( 地下室7500 M2) 住宅40579.77 M2 商业15209.26 M2 3、容积率：2.7（自己了解，不得告诉客户） 4、建筑密度：44.39% 5、绿地率：25% 6、总户数：408户（不含商业） 预计总人口数：1200人 二、区域市场情况分析 （一）、区域市场概述 黄石港区被称为“黄石西大门”，因其得天独厚的地理位置，成为黄石的