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房地产全程精深设计 技术精要解析 主讲人：高 波 房地产全程精深设计技术精要解析 一、全程精深设计技术的涵义与工作流程 二、全程精深设计技术：房地产业的核心技术及其效应 三、全程精深设计技术要点 一、全程精深设计技术的涵义与工作流程 贯穿房地产项目投资、开发、经营与管理的整个过程； 包括选择开发地块，土地价值研判，进行市场调查、项目市场定位与概念设计、物业规划与设计定位等项目可行性研究，制定物业管理与经营计划，以及品牌设计、定价、促销、广告宣传等整体营销策划和全面推广销售的活动； 一系列单项技术和概念的有效整合。 工作内容： 图1 全程精深设计的工作内容 核心结构 项目概念设计 投资决策 全程营销 网络结构 选择地块 市场调查 土地价值研判 项目定位 规划设计 景观设计 建筑设计 品牌设计 营销推广策划 物业管理 资本运作 网络结构是基础，是基本功，依靠踏实；核心结构是一种提升，是一次跳跃，凭借感悟。 网络 工作流程图 项目全程精深设计 项目规划建设 图2 全程精深设计的工作流程 结构是基础， 二、全程精深设计技术：房地产业的 核心技术及其效应 全程精深设计技术：房地产业的核心技术 任何一个产业都有其核心技术，麦当劳的核心技术是她的特有的工作规程和配方。 房地产开发、投资、经营是一项专业性很强的十分复杂的经济活动，涉及众多行业和部门，需要聚集各类专业人士的智慧，利用长期积累的丰富经验，进行创造性活动。 从技术和知识角度看，房地产项目的运作，不是仅靠单项技术就能奏效的，而需要一系列先进技术和理念的整合。 房地产全程精深设计技术是房地产业的一项核心技术，企业的核心竞争力是由企业的核心技术水平和市场营销力决定的，因而房地产发展商的全程精深设计水平直接关系到发展商的核心竞争力的大小。 核心竞争力决定企业的竞争优势。 房地产全程精深设计=f(单项技术创新，细胞优选克隆技术，整合技术) 表1 房地产精深设计技术类型比较 策划技术类型 技术 体系 设计 思路 人与自然关系的处理 功能 满足 升值 特征 资源整合程度 整合 效应 垃圾 策划 单项技术 简单 抄袭 破坏性 不能 满足 贬值 简单 拼凑 缺乏 卖点 策划 克隆技术 模仿 为主 兼容性 基本 满足 不稳定 一般 整合 一般 有效功能策划 单项技术创新、细胞优 选克隆技术、整合技术 原创创 新和整 合创新 和谐共荣 充分超 值满足 永久 升值 最佳 整合 显著 全程精深设计技术效应 木桶效应 一个木桶能装水的最大值取决于最短的一根木板的长度。同样，房地产项目运作水平的高低也取决于各种专业中的最低水平。 外溢效应 房地产知识存量不断增加并导致外溢效应，知识的外溢效应表现为最初的知识投资使后续的投资更具生产效率。 知识作为一种资本，决定了房地产发展商的产出是自身知识水平和社会一般房地产知识存量的函数。发展商关于房地产的知识积累越多，水平越高，发展商的产出就越多；社会关于一般房地产知识的积累越多，技术的普遍水平越高，发展商的产出也就越高。 Q=f(发展商自身知识水平，社会一般房地产知识存量) 知识具有外在性：发展商不必自身去生产一般性房地产知识的存量，但却可以从中获得好处，由于知识的边际生产力是递增的，知识存量的增加会引起一系列的外在效应，使生产函数上移，发展商的产出水平和产出的增长率得以“永久性”的提高。 房地产全程精深设计组织应该是一所大学，是一种学习型组织和专家型组织，能不断进行知识创新。 全程精深设计技术的拥有者是房地产业发展的思想库或脑库。 推行房地产全程精深设计，必须聚集一定的人力资本或具有很强的人力资本的积累能力，他们充分利用自身的市场操作经验和发挥专业技术水平优势，借助于知识和人力资本大幅度提高项目的附加值和增强其市场竞争力。 规模经济效应 学习或经验曲线的客观存在，产品的单位成本将随着企业累积经验的增加而下降。 房地产全程精深设计以专业化深度分工为前提条件。对于发展商来说，可以借助于外力在开发成本不变的条件下促进物业整体品质提高，从而使个人投资者得到更多的实惠。 专业策划人士进入房地产领域，利用各类专业人士的累积经验或一技之长，形成组合优势，在有效分工和合作中提高效率，降低产品开发经营成本，形成规模经济和范围经济，使投资者深感物有所值、物超其值，物业具有更大的投资升值空间。 在日趋激烈的市场竞争中，实施全程精深设计是房地产企业推行总成本领先战略，进而形成价格竞争优势的捷径。 品牌效应 房地产市场的信息不对称性是普遍