房地产经营管理知识体系.doc

房地产行业与市场研究 行业研究：宏观、需求、供给、比值类指标、相关利益者分析 发展趋势：30年人口红利，产品组合（综合主题地产） 区域扩展的城市选择模型：（关系导向、就近扩展、研究选择模式） 城市需求总量：城市需求发展程度、城市实际购买力 城市需求结构：城市产业经济结构、城市消费结构 城市供给分析：市场健康程度、供求的竞争程度、政策分析 城市持续发展分析：城市发展潜力、发展空间、发展规划 房地产企业内部诊断 财务及现金流分析（参考案例） 内部能力分析（运营绩效分析）： 资源获取能力：土地获取、资金运用、人力资源管理 价值链运作能力：项目论证、设计、采购、工程、营销策划、成本管理、计划管理 价值链整合能力：供方、合作方管理，客户关系管理，品牌管理 战略地图与战略规划（参考海伦堡地产） 开发结构和产品组合 区域战略和布局 业务战略举措 内部管理战略举措 战略分解、经营计划分解、业绩考核 参考万科战略分解案例 平衡计分卡四维度的指标体系（财务和项目、物业）（参考案例） 集团管控 集团管控步骤： 识别集团管控模式（管理现状、战略和业务定位、业务和人员的成熟度分析；财务型、战略型、操作型；房地产企业一般是战略加操作型） 识别集团管控要点，设计权责划分（价值链运作状况，寻找风险点和关键控制点，设计集团和子公司的权责关系） 完善组织设计（职能型、强矩阵型、弱矩阵型、项目型） 设计管理和业务流程（案例） 设计业绩衡量和绩效激励机制 管理和业务流程体系 管理流程 战略规划（中长期战略规划、年度经营计划制定、部门绩效合同签订、部门绩效考核）、人力资源管理（人力资源规划、招聘、培训、员工绩效薪酬管理、员工任用和离职管理）、财务管理、行政管理、品牌战略管理、法务审计 业务流程 项目论证及扩展（项目建议、可研、土地获取、策划）、规划设计（规划需求制定、设计招标、规划设计管理、施工图设计与会审、手续证件办理）、工程管理（总控计划制定、施工图预算流程、物料采购招标、施工招标、监理招标；施工进度控制、施工质量控制、施工成本控制、施工变更管理；竣工验收、竣工决算）、销售客服（营销策划、营销定价、销售管理、销售交房、物业交接、客户服务、项目后评估流程） 房地产企业品牌战略(标杆企业品牌体验区策略) 月、季、年度经营分析与管理（财务指标、绩效指标） 项目监控跟进（参考项目绩效指标） 成本与预算管理 项目论证阶段的成本估算、策划阶段的成本概算、方案设计之后的成本预算、施工过程的动态成本管理、最后阶段的项目成本结算及评估 预算管理：目标偏差与趋势分析管理 营销计划 项目市场分析（区域板块分析/项目SWOT分析） 项目主体和概念制定（确定目标市场、营销业绩指标：财务方面（销售量、销售额、市场占有率、回款率、销售费用和利润）；客户方面（新客户开发率、满意度、访问购买率）） 项目的租金和售价定位（依据周边商圈竞争者状况对项目各方面进行评分） 项目销售策略和推广计划制定（带租约销售等） 营销推广预计费用/预算和业绩目标（半年内完成80%，广告宣传费用、代理提成费用、项目销售均价和总额） 流程再造： 分析并明确现有流程弊病 外部弊病：业主对于项目质量投诉率高居不下、项目保修成本增加、项目品牌知名度较低 内部弊病：决策缺乏信息支持、资金盲目投入、部门间的沟通不畅、项目进度超期、施工现场脏乱差、工程质量不稳定 不佳绩效与不必要的成本来源于： 低效率、过于繁琐的流程 流程中的活动没有直接支持产品 支持活动没有给产品带来附加价值 流程实际不是从服务客户的角度出发 没有良好的监督、反馈机制来反映流程的运行状况 没有促进流程不断改进的体制 现有流程的诊断步骤 识别流程关键点：找出影响整个流程运行效率或造成流程运营成本高，经济效益差的几个节点 流程关键点分析：为什么、找出原因、制定对策、为流程再造提供依据 量化和度量现有流程：流程各个节点所用的时间，合计流程时间、流程再造后可进行对比，突出成绩 流程诊断方法 鱼骨图 标杆管理分析 帕累托图（将问题分类，统计频数） 时间动作分析（增值活动、非增值活动、传递时间、等待或耽搁、存储时间） 选择关键流程（回报率高/占用较多资源/与客户密切相关/与核心业务相关） 绩效低下 地位重要性 业务部门的改进意见 落实可行性 方法 流程优先矩阵法（对关键成功因素的影响程度） 是否为核心/辅助流程；评估收益；评估风险；业务部门的改进意见 项目进度计划达成率=该节点计划工期天数/该节点实际工期天数*100% 标杆企业品牌体验区策略 一、万科--万客会 1、将会员分为普通会员、VIP会员和金卡会员，对于普通会员的要求仅是认同万科的企业文化，这对万科品牌的推广及意向客户的把握上起到了很好的促进作用。万客会不仅是某一个地产项目的组织，更成为广大