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房地产基础知识培训 第一章??房地产基础知识及常用名词第一节 房地产一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)? ? ? ? 土地b)? ? ? ? 建筑物及地上附着物c)? ? ? ? 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)? ? ? ? 实物形态上看，房产与地产密不可分；b)? ? ? ? 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)? ? ? ? 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)? ? ? ? 二者属性不同；b)? ? ? ? 二者增值规律不同；c)? ? ? ? 权属性质不同；d)? ? ? ? 二者价格构成不同。二、房地产的特征▲房地产的自然特征a)? ? ? ? 位置的固定性；b)? ? ? ? 使用的耐久性；c)? ? ? ? 资源的有限性；d)? ? ? ? 物业的差异性。▲房地产的经济特征a)? ? ? ? 生产周期b)? ? ? ? 资金密集性c)? ? ? ? 相互影响性d)? ? ? ? 易受政策限制性e)? ? ? ? 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。三、房地产的类型按用途划分：a)? ? ? ? 居住房地产b)? ? ? ? 商业房地产c)? ? ? ? 旅游房地产d)? ? ? ? 工业房地产e)? ? ? ? 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：#61548;? ? ? ? 低层住宅为1-3层#61548;? ? ? ? 多层住宅为4-6层#61548;? ? ? ? 小高层住宅为7-11层#61548;? ? ? ? 中高层住宅为12-16层#61548;? ? ? ? 16层以上为高层住宅 第一节基础知识及常用名词 1、房地产： 土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分. 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前在济南已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。 5、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。 6、土地的使用年限： 住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。 房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 7、土地成本的构成： 土地出让金+拆迁费用。 8、土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。 9、产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离。 房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 公房：也称公