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江宁项目商业定位建议书 一、本案商业圈形势简析 1、本案立意的出发点： 江宁商圈大致可划分为东山商圈，百家湖商圈。目前岔路口板块的崛起，岔路口周边地区将成为新兴的商圈。 江宁,南京第一卫星城,自2001年底撤县改区以来,大量商品房不断投入市场。2006年，江宁商品房共开工建设210万平方米，成为南京房地产市场的主力区域。目前，江宁包括三山板块、岔路口、百家湖、东山板块、科技园、方山九龙湖板块等六大板块。 其中， ·三山板块凭借大批优质别墅被誉为“南京首善居住区”； ·岔路口板块则以便利的地理位置成为购房者首选； ·百家湖板块作为开发最早的区域，囊括了几乎所有的物业类型； ·科技园板块以大学城为依托，以人文气质见长； ·东山镇板块凭借传统的中心位置，商业地位更显尊贵； ·方山九龙湖板块的崛起，这里亦将成就一个集居住、娱乐、休闲为一体的全新优质居住区。 本案隶属于三山板块，位于南京著名的牛首山风景区翠屏山东麓，南京将军中路88号。翠屏国际城总占地面积达2200余亩，建筑面积达80万平方米，集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体，规划商业面积达10万平方米以上，预计住户总数4000余家，预计居住人口1．4万人。 这里北至秦淮新河，南至诚信大道沿将军山南北走向的将军路与机场高速一线。因将军山、韩府山、翠屏山得名，拥有南京最大别墅群，是目前别墅市场的主力。这里风景优美，区域周边景观资源丰富，除了三座绵延的山脉之外，还有散落在三山中众多小型水域。因此，该区域成为目前南京别墅的主要供应区，已经举起了十多家别墅和近10个普通住宅开发项目，在江宁的各个区域中处于重要的地位。三山板块别墅开发已经成势，形成了比较纯粹的别墅居住区，也是南京房地产开发最为成熟的景观区。 另外，本案从周边的环境来看，学校有南师附小江宁分校，秦淮中学、河海大学、东南大学、南京航空大学、南京师大附中、正德学院、英华国际学校等。 因此，优越的地理环境和潜在的消费群体，都为本案定位提供了空间。 2、本案商业定位的环境分析： 翠屏国际城项目总体商业体量在10万平米以上，沿街商铺为32000平米，由于本案隶属于三山板块，因为开发相对较晚，没有商圈辐射；市政配套虽然有，但起到的效果并不理想，距离也较远。板块内各项目正在通过自身建设来改善生活配套问题。本案也是其中比较有代表性的一个项目。其它的市政配套比较薄弱，像医院、银行、大型娱乐设施等等的就要与距离比较远的岔路口片区做资源共享。因此，该片区的入住率一直不高，人气不旺。 因此，本案从客户群体上权衡本案商业以大学生为主，住户为副， 从体量上权衡商业以主题商业为主，生活配套为副。 二、SWOT分析 （1） 优势与劣势分析 优势： 【企业实力】 1、翠屏国际城由中惠（南京）房地产开发公有限开发，位于南京著名的牛首山风景区翠屏山东麓，南京将军中路88号。项目包括高等公寓和别墅，翠屏国际城总占地面积达2200余亩，建筑面积达80万平方米，集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体。帝景天成别墅区实景图如下： 湖景 会所 点景 【毗邻院校】 周边学校有南师附小江宁分校，秦淮中学、河海大学、东南大学、南京航空大学、南京师大附中、正德学院、英华国际学校等。 【社区聚集】 帝景天成别墅区、香山美墅、挪威森林、江南文枢苑、瑞景文华、山水豪门、美丽新世界等 【建筑层高】 翠屏国际城沿街商铺层高7米，对于进驻商家对商铺可以进行空间的改造和充分利用，发挥LOFT商铺的产品特优势，满足需要空间共享的商家的要求； 其次，对于投资商家租1层等于租用2层，降低费用，投入性价比高。 【交通便利】 1、途经翠屏国际城公交105W：河海江宁校区至南京中华门内、雨浙线：义乌小商品城至雨花台南门、清安线：清水亭东路至安德门、胜清线：清水亭路西至江宁开发区，交通较为便利。 2、本案隶属于江宁开发区三山板块，道路根据标准建造双向六车道，道路宽阔。 【租金价格】 翠屏国际城隶属于江宁开发区三山板块，相对于岔路口板块、百家湖板块、东山镇板块开发较晚，商业圈与商业氛围还没有完全形成，处于基本的生活配置阶段，板块整体商铺租金较低，虽然有较强的发展趋势，但现在必须根据现实情况，采用先低后高的策略，吸引商家的进驻，满足本案的需求。 劣势： 【人气不旺】 江宁,被誉为“南京第一卫星城”、“南京的后花园”,