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建筑 有地面汽车停车位,地下汽车停车库，地下自行车停车库 外窗采用中空玻璃塑钢窗 外墙采用聚苯乙烯泡沫塑料保温板设计 价值梳理 风格 来自现代欧洲的建筑风格 立面简洁明快、细致优雅 环境 集中绿地与带状、点状绿地相结合 每栋楼的单元出入口均面对中心庭院 季季有绿、时时有花 产品 户户朝阳 动静分区、洁污分区 面积85—120，两房、小三房 价值梳理 配套 地段 由小学到中学，一站式教育 医院环伺周边 市中心，市委、市政府所在地 置身中州南路七一路繁华都市圈 价值梳理 经过前面对市场及消费者分析，得出本案的核心卖点： （1）地段 1.本案三种目标人群均重视地段； 2.地段优势是本案溢价的支撑点位。 本案 二高 四中 六小 一高 武警医院 中心医院 烧伤医院 市委 市中心 （2）教育 1.本案主力目标客户为中年人群，所占比例为60%； 2.在同等地段，孩子上学成为他们选择产品的决定因素。 经过前面对市场及消费者分析，得出本案的核心卖点： 本案 二高 四中 六小 一高 市中心 市直幼小 七小 景观带 学区集中带 小结： 1.地段：核心政务市中心，滨临沙颍河景观带，本案处于 上风上水的绝佳位置； 2.教育：可作为本案的差异化路线，发挥本案的教育资源优势， 是项目立足市场的关键。 由此得出本案核心卖点即核心价值体系…… 地段+教育 表现 Slogen（1） 市中心·名校旁·观景华宅. 1.市中心，突出我们位置 2.名校旁，突出我们周边的教育优势 3.观景华宅，说明我们的产品是高层产品 表现 Slogen（ 2） 据城市核心，撷名校资源 1.强化地理位置 2.突出教育资源 找到了 USP 如何做？ 四、营销策略 他们喜欢玩，成群结伴或者独自背包旅行。 1.梦想：80一代，他们向往着城市的生活，梦想从未破灭； 2.现实：买房，结婚，现实不断的在拨动着他们的心弦。 小结： 中年人 希望尊贵 已经成家立业 孩子是他们生活的重心 关注孩子的成长 1.梦想：社会砥柱，向往着尊贵与荣耀； 2.责任：孩子的健康成长是他们的责任，首先是给孩子一个家。 小结： 老年人 一生操劳，现在健康是福。 孩子，却最被他们牵挂。 1.享受：享受生活，享受健康，便利是必须的； 2.顾亲：亲情很重，照顾孩子。 小结： （二）他们对生活的希望和追求？ 青年人 他们都喜欢开阔的空间， 喜欢阳光、 喜欢随意一些的生活。 喜欢房子里有新潮的元素，舒适安逸。 中年人 希望过着受人尊重的生活，尊贵感对他们有很强的吸引力。 喜欢房子有书房，来个客人可以做临时客房。 喜欢物美价廉， 高性价比的房子总是能吸引他们。 希望附近有学校，孩子上学方便。 老年人 重视安全。 喜欢舒适。 他们心中都充满希望。 了解他们才能够吸引他们 希望是购买力 三、吸引客户 （1）针对产品我司做出以下建议： 大落地窗 大飘窗 灵动空间 雷同的产品里，我们加入一些让他们眼前一亮的元素…… 雷同的产品里，我们加入一些让他们眼前一亮的元素…… 大门厅 空调 门禁系统 （1）针对产品我们做出以下建议： （2）寻找核心价值点（即卖点） A 梳理市场产品卖点 森林半岛 品牌，环境 绿色港湾 价格，景观 国际星城 地段，配套 锦都 地段，低碳 万达 鑫莲 半岛 品质，景观 配套，地段 品质，景观 价格、地段、配套、景观、品牌，市场上项目都在由自身来寻找卖点。再次梳理我们的价值属性： B项目价值属性梳理 * 百硕园营销方案 郑州磐石地产策划部 自2008年下半年以来，周口房地产市场得到迅速发展，市场上高层项目逐渐被消费者认可。步入2011年，本案也即将推向市场，在信贷政策趋紧、市场观望情绪逐渐加大的情况下，如何快速去化产品并实现高价值价格比是我们营销推广工作中的重点。 一 、认识自我 产 品 基本资料：占地12.34亩，3幢27层高层，面积区间85-120㎡，两房比例72%。 产品 产品剖析：随着周口房价的增长，市场对面积小、总价低、功能全的两房、小三房需求逐渐增加，本案产品符合了主流市场的产品形态。 产品会是本案的USP（独特的销售主张）吗？ 2010年周口房地产市场销售主力户型 森林半岛 绿色港湾 两房，三房94-130㎡ 国际星城 两房，三房95-115㎡ 锦都 三房115㎡ 万达 鑫莲 半岛 多层，三房155㎡ 两房，三房78-135㎡ 两房，三房87-133㎡ 两房，三房88-140㎡ 产品VS产品 产品雷同，产品层面无法对市场形成冲击力。 ？ 本案切入点 品质 本案具有一流的品质，但370套房的体量能否支撑起项目对品牌和高端品质的塑造呢？ 配套 本案 区域配套资源是本案的优势，但周口城市框架较小，配套资源已经成为区域内楼盘的共同优势。 本案 市中心 市委 房管局 文化局 海事局