第一章物业公司的职责划分.doc

?第一章　物业公司的职责划分?? 第一节? 物业公司的组织结构设计? 　一、物业公司组织结构设计的基本原则?　物业公司的经营管理和服务主要由职能机构实施。组织机构的设置是组建物业公司的一项重要工作，也是物业管理的计划、组织、指挥、协调、控制等职能的要求。因此，物业公司组织结构设计是否合理，将直接影响物业公司是否能统一、畅通、健康、高效地运转。物?公司在进行组织结构设计时，一般应遵循以下基本原则。? 　1．目标统一原则?　组织结构的设计必须有利于组织目标的实现。任何一个组织都是由它的特定目标决定的，组织中的每一部分都应该与既定的目标密切相关，否则它就没有存在的意义。物业公司在进行组织机构设计时要围绕公司的任务和目标进行，要将公司的任务和目标落实到具体的岗位和部门’，即要以“事”为中心，做到“因事设岗”、“因岗择人”。? 　2．市场优先原则　?物业公司组织结构的设计，实质上就是资源配置的框架设计。一?来说，资源配置有企业自行配置和市场配置两种形式可供选择。首先应当优先考虑市场配置，凡是大于市场交易费用的部门功能，都要毫不犹豫地通过市场交易去实现；即使等于或略低于市场交易费用的部门功能，也要权衡一下再作定夺，未必要自己包揽。现在许多物业公司不设立审计部门而把审计工作委托给审计师事务所，不组织保洁队伍而把保洁工作分包给社会专业公司，这些就是市场配置优先原则的体现。? 　3．指挥统一原则?二、物业公司组织结构的设计流程 　　物业公司组织结构的设计，是一个把公司的任务、流程、责任和权力等进行具体分解、统一调配和有效组合，并确定内部构成部分以及各个部分之间关系的过程。其目的在于通过科学合理的组织结构设计，增强公司的协调性，大幅度地提高物业公司的运行效率和经济效益。物业公司进行组织结构设计的一般流程如下： 　　1.确认经营目标 　　经营目标是指在一定时间内，物业公司的各项事业期望经由各种行动所达到的理想境界，它规定了在一定时期内公司总的发展方向、发展战略、发展规模和发展水平。组织结构设计要以经营目标的实现为逻辑思维起点，有什么样的经营目标，就设计什么样的组织结构。 　　（1）确认经营规模。确认在一定时期内物业公司预计可以实施管理服务项目的数量及其分布。这关系到组织结构的层级划分：如果只是管理一个项目，可以采取最简单的决策层、管理层、作业层三个层级划分方式；如果管理的不止是一个项目，就要考虑在决策层和管理层之间增加执行层等层级。 　　（2）确认主营业务。确认物业公司今后主要生产、提供何种类型的服务产品。这关系到组织结构的职能分解：如果在产品技术构成上以物业管理顾问为主，就要扩展咨询服务的职能及其力量；如果在所管物业类型上以商场物业管理为主，就要突出营销服务的职能和力量。 　　（3）确认服务方式。确认物业公司向业主输出服务的具体实施手段或操作手法。这关系到组织结构的专业取舍：如果所有常规服务项目全部由自己直接提供，需要组建、配置齐备的专业管理服务队伍；如果要把它全部或部分委托给社会专业公司去做，只需要安排对分包服务项目的管理控制机构。本书细化了物业公司各部门、各岗位具体的职责、制度、表格、流程和方案，是一本关于物业公司规范化管理的实务工具书。　　书中对物业公司市场发展部、服务中心、工程管理部、环境管理部、秩序管理部、质量管理部、行政人事部以及财务部等各部门的工作事项都给出了详细的工具，讲述中力求职责、制度与表格相结合，流程与方案相结合。　　本书是物业公司进行规范化管理的有效工具，适合物业公司管理人员、企业培训师、咨询师以及高校相关专业教师、学生使用。 目录 第一章　物业公司组织结构与责权　 　第一节　物业公司组织结构　 一、大型物业公司组织结构　 二、中小型物业公司组织结构　 　第二节　物业公司各部门责权　 一、市场发展部责权　 二、服务中心责权　 三、工程管理部责权　 四、环境管理部责权　 五、秩序管理部责权　 六、质量管理部责权　 七、行政人事部责权　 八、财务部责权　 第二章　市场发展部　 　第一节　市场发展部岗位职责　 一、市场发展部经理岗位职责　 二、市场发展部主管岗位职责　 　第二节　市场发展部管理制度　 一、市场拓展人员管理制度　 二、物业参观基地建设制度　 　第三节　市场发展部管理表格　 一、物业市场调查计划表　 二、物业情况调查表　　 三、年度市场拓展总额计划表　 四、市场发展营销计划表　 五、年度广告预算表　 六、客户等级分类表　 　第四节　市场发展部管理流程　 一、物业市场调研流程　 二、物业市场拓展流程　 三、投标管理流程　 　第五节　市场发展部管理方案　 一、物业市场调研方案　 二、物业管理投标方案　 三、物业管理合同方案