casestudy-三里屯探索.pptx

三里屯太古里案例 Sep. 2015 Part 1 项目介绍 开发商 太古地产 2007年8月22日，太古地产首个于中国内地落成启用的零售项目正式命名为“三里屯Village”，定位为首都的国际时尚中心。该项目太古投资80%，基汇资本占20%，产权40年。 于2008年7月开业。 2013年4月27日，三里屯VILLAGE正式更名为“三里屯太古里” 区位：北京市朝阳区 工体北路与三里屯路交会处 毗临第2使馆区 三里屯在规划蓝图中，将成为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。 周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸工三等，有大量的商业、公寓供应 四至及交通： 东侧为三里屯酒吧一条街 南侧为工体北路 距离地铁10号线5分钟距离 新东路 区位交通 交通便利，通达性较好 项目位置 简介 开发商 太古地产 地理位置 朝阳区工人体育场北路和三里屯路交叉口 占地面积 53,000平方米 建筑面积 172,000平方米 商业定位 25-35岁年轻人为主要消费群的时尚精致购物中心 南区定位：年轻、时尚、前卫 北区定位：国际奢侈品聚焦地 建筑规划 由19座低密度的当代建筑布局而成 停车位 890个 建筑设计及规划 开放式设计理念，胡同式和四合院式设计 南区 年轻、时尚、前卫 吃喝玩乐文化休闲区，消费水平更接近平民化，是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区“、“潮流区”、文化广场和时尚大道 LG 南区 南区 L1 南区 L2 南区 L3 南区 L4 北区 高端、先锋 瞄准一线品牌和设计师品牌打造国际奢侈品聚焦地，东座定位国际一线品牌，西座定位国际时尚品牌，北座东国际知名设计师品牌，地下一层定位国内先锋知名设计师品牌。 北区 LG 北区 L1 北区 L2 北区 L3 北区 L4 北区 瑜舍 酒店式公寓 酒店公寓瑜舍位于北区最南端，共99间客房 该精品酒店将为太古地产首家全资拥有及管理的酒店。 英文名字The Opposite House 命名的灵感来自四合院正房相对面的客房 Part 2 项目分析 三里屯本身由于历史地理和后期酒吧开发的原因，街道多处于2－4车道，但由于连接着工体、使馆区、长虹桥三环、甚至朝阳公园和朝外商圈，因此车流量异常大。 交通进入方面：整个该项目只临一条主路－工体北路，所有的进入车辆都要自东向西经工体北路进入，而比邻其西侧的雅秀服装批发市场是北京有名的外贸服装批发市场，这个市场与VILLAGE共一条进入车道，因此导致车辆在进入时需大量时间等候； 驶出方面：自车库驶出所有的车都要经过三里屯酒吧街，该街道2车道的设置给车辆的出入造成非常大的不方便。 地铁：该项目离地铁站大约2站地，距离虽不远，但由于中间的商气没有衔接，只能靠项目的大影响力来吸引人流走过来。 项目分析 交通方面 规划设计方面：建筑形式：整个设计采取BLOCK的形式非常适合当今流行的商业建筑形式。外立面大量采用彩釉玻璃和折射角度让建筑物在传统的北京鹤立鸡群。 项目分析 建筑规划 业态定位方面：三里屯VILLAGE的定位非常准确而且到位：没有国际一线品牌店，没有奢侈的成衣店和钟表店，有的是年轻的、时尚的、国际化的业态：Adidas、APPLE、UNIQLO等等，从现场消费者的年龄层次和肤色来看也应证了该项目定位的正确性。 项目分析 业态定位 项目亮点方面：亮点不需要太多，也不可能太多，三、五个即可。三里屯太古里项目就有这些亮点：adidas全球最大旗舰店、APPLE中国最大旗舰店、独特建筑形式和布局形式、太古独树一帜的推广方式。 项目分析 项目亮点 交通组织： 三里屯Village南区在引导人们通往二层的通道较少、并且识别性不明显 二楼及以上楼层均通过走廊相连，交通不明朗、指示系统不清晰 动线设计： 动线设计不合理，一条主动线较为突出，但次动线不明显， 导致很多店铺的昭示性和可达性不强 公共空间设置： 整体可供人们休憩的空间以及绿化空间比较少。仅南庭设有少玲在。 主力店设置: 南区北侧缺少活力和带动性较强的主力店铺，现有店铺对人流的吸引力不够 项目分析 设计缺点总结