建筑物及设备设施管理督导标准详解.doc

一级指标 二级指标 检查标准 检查方法 扣分标准 人员素质（3分） 高中或中专以上文化程度。 个人档案资料齐全，具有本专业初级等级证书或操作证书。 具有一定本专业的理论知识，懂得基本的安全知识。 具有一定本专业的工作经验，熟悉各类设备故障应急处理方法。 查看技术员人事档案，现场询问技术员相关知识 一个问题点扣0.3分 管理要求（8分） 基本要求 设备维修保养责任人明确。 各类维修保养计划完善、有效实施并有相应的报批备案。 维修现场有提示、警示标识，维修中止或结束应及时清理现场并把维修结果知会相关人员。 严格按照公司体系文件规定的日检、月检、季检、年检进行保养并填写相关记录。 设备易损耗件应有适量库存，重要零配件应有备用。 《设备（工具）汇总表》完整，专用工具受控，绝缘手套、绝缘鞋、高压验电笔在有效期内。 技术员个人工具受控、完好、齐全。 对于供配电不能正常投入、给排水出现异常、电梯故障等情况有应急预案。 测量工具，远程压力表应定期检测，保证其准确性。 加工维修工具每月至少维修保养一次，漏电设备、缺少保护设施设备等存在安全隐患的设备不得使用，技术员使用设备时设备间保证有效安全间距。 及时完整填写设备管理软件，重要维修、更换零配件、故障原因填写清楚。 检查现场、质量记录和制度 一个问题点扣0.4分 服务供方管理 服务供方监督管理制度健全，并有效落实。 服务供方按合同约定提供服务，零配件更换等按合同条款执行，达到合同约定的服务质量标准，维保记录完整。 按合同约定定期对服务供方的服务质量进行检查、评估、考核，对存在的问题及时提交服务供方并跟进整改。 续签服务合同前，须对上一合同期服务供方服务质量进行整体评估。 检查质量记录 一个问题点扣0.4分 停水/停电/停气 突发性（包括市政）停水、停电、停气必须及时查明原因，确定恢复时间，统一信息口径，及时以短信、广播等形式通知客户，并张贴书面的情况说明 计划性停水、停电、停气的，市政性质的在接到通知后当天通知住户，非市政的必须提前三天通知住户并做好解释工作。 停电后要按照要求及时启动发电机，向公共设备供电。 对于停电后会造成单元门、苑门不能正常开启的，应用钥匙及时打开，派人值守，方便住户出入。 计划性停电的，应提醒住户关闭电器。超过2小时的停电应提醒养有观赏鱼的住户在停电期间为鱼补充氧气；超过8小时的停电应该提醒住户不要在冰箱内储存物品。 停水清洗水池的，要提醒住户做好储水准备，提醒养有观赏鱼的住户2天内不要换水。 查看记录 一个问题点扣0.4分 设备房管理(10分) 设备房配置 所有设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥。 噪音和振动可能影响住户的设备房应该有保证住户不受影响的隔音减震措施。 所有使用中的设备房应配备应急灯，灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器、每个配置点至少配置2个灭火器,不得超过5个灭火器；发电房、电梯机房使用二氧化碳灭火器（E类火灾场所不得选择装有金属嗽叭喷筒的灭火器）；灭火器应放置稳固，其标识朝外，顶端离地不得超过1.5米,置于易发现的出入口或过道处。 供配电设备房应悬挂供配电系统图，悬挂的电器系统图必须与实际情况完全相符，各种开关接线标注正确； 设备操作作业指导书齐全、有效并上墙。 控制中心、配电房、变压器房、空调机房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计。 有水源或给排水管网的设备房，应设有排水设施和预防措施，重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等。 设备房照明足够，能够满足设备维修保养的需要。 设备房具有防鼠措施，安装防鼠板，电缆沟、井、槽有封堵。 供配电设备房配电柜前后柜应有符合要求的绝缘胶垫；配电柜、操作箱（柜）、设备底座接地电阻值小于4欧姆。 现场查看 一个问题点扣0.4分 设备房标识 设备房门上应有“机房重地，非请勿进” 或类似的标识。 设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标识、警示标识；管道要有流向标识；操作有危险的设备、部件要有“危险！勿靠近！”或“危险！勿操作！”等警示标识。 每台设备配有“设备卡”，卡上应标明设备名称、设备编号、型号、主要技术参数、生产厂家、出厂日期、出厂编号、启用日期等。 所有设备房应标明设备责任人，设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人的标识。 现场查看 一个问题点0.3分 设备房环境 地面、墙面干净、整洁，无积尘、无积水。 设备表面无积尘、无油污，无油漆脱落生锈现象。 设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下（锅炉房参照相应设备技术标准要求）。 严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐。 设备房内严禁吸烟。 检查现场 一个问题点扣0.3分 设备房安全 无人值守的设备房