20140726雨润地产张家港项目可行性91p教案.pptxVIP

报告——项目可行性研究报告思考路径 附件 报告正文 PART 1 项目发展条件分析 区域属性分析 地块条件及周边配套分析 土地适宜性综合评定 锦丰沙洲新城 4 项目位于新近规划发展的锦丰沙洲新城，处于扬子江冶金工业园(原锦丰镇）、城北科教研发区之间，距离老城区8km，于高端居住物业开发而言，区位、景观条件优越。 老城区 张家港国际商务新城 本案 8km 城北科教研发区 Part 4 项目发展条件分析 | 区位属性 扬子江国际冶金工业园 5km 沙洲新城 本案 Part 1 项目发展条件分析 | 区域价值 项目处于中心城区北沿发展的重要空间节点，是链接中心城区和冶金工业园的重要居住区，为我们整个冶金工业园产业集中区承载服务的新城区，同时，也是大锦丰行政、商贸、文化、信息的中心。 规划定位： 是沿江产业基地的核心配套区，锦丰片区行政、商贸、文体和居住中心，也是张家港市中心城区北拓的重要空间。 规划范围： 东至杨锦公路、南至兴南路、西至长安路、北至港丰公路，规划面积12.46平方公里 规划人口： 远期规划人口约10万人 空间结构： 将新城打造成“两心、两带、四片区”的空间结构 大景观的区域规划有利于打造高端住宅，为居住提供优质客源。 沙洲河（一干河）河清水走廊景观 中央公园、滨河公园（规划） 大南水街（已基本建成，预计2015-5开业） 生态、人文景观 教育、行政配套 已建成的区域规划展览馆 在建中的锦丰镇行政中心 德美双语幼儿园 南师大附中、南师大附小（规划） 锦丰中心医院（规划） Part 1 项目发展条件分析 | 资源价值 丰富的城市自然、人文景观，与完善的教育、行政等市政配套优势复合。本项目东面面临河，对于提升项目形象较大。 Part 1 项目发展条件分析 | 地块交通 北二环路 长安大道 （规划） 大南路（在建） 港丰公路 华昌路 杨锦公路 目前地块通达性较弱，南边在建大南路及跨河桥以及西侧规划待建长安大道，两条道路的建成将会使得项目地往市区、锦丰冶金园更加便捷。 周边交通干道：华昌路、杨锦公路、长安大道（规划） 公交线路：223、203路公交直通市区 张家港城际轻轨站点为张扬公路与华昌路交口，距离本项目较近。 地块到周边主要区域距离：本案到老城区直线距离8公里，距离冶金产业园5公里 老城区 扬子江国际冶金工业园 华昌路 在建跨一干线桥 地块经济指标 总占地：329229.39平方米 地块属性： A、B、 D、E居住用地 C主题娱乐用地 地块限制： 容积率：不大于1.7 建筑密度：36%-40% 限高要求60米 占地面积及较大，1.7的容积率，60m的限高要求，决定了项目整体以小高层物业形态为主的单一或混合型的项目。 A： 140531.61 B： 114001.29 C: 45317.43 D: 11603.64 E: 17775.42 Part 1 项目发展条件分析 | 经济指标 地块价值分析： 居住价值排序：32146 居住价值排序：32146 商业价值排序：56412 Part 1 项目发展建议 | 地块价值分析 1 3 5 4 6 沿河风景 2 静谧度递减 静谧度递减 静谧度递减 根据地块形状、四至道路关系，将地块划分为四6个部分并结合采光、噪音、人流对地块进行土地价值划分。 10 本地块呈不规则导致本项目内部价值差异较大，不利于均好型，相对有利于偏好型； 滨河分布在土地一侧，导致土地价值东西向失衡，可通过东西高度差透视原则做到景观资源的最大化利用 土地的内深价值分类，每一类的土地的交叉相互影响较大 偏好型规划布局 （不适用均好型布局） 分组团布局 （不适用整体景观布局） 开发强度差异型原则 土地属性开发 开发原则 1 小高层天际线为主的多种产品形态的组合 组团而非单体由西向东考虑采光 沿景观带为主透视效果逐步升高的阶梯状物业规划形态 通过不同土地价值践行不同开发强度的实现（物业形态的差异化）土地价值最大化利用 2 3 4 Part 1 项目发展条件分析 | 土地开发总结 土地属性认知 适合做什么 区域标杆大盘 由土地区位和区域内 资源强度的支撑决定 水景居住社区 由土地区位及占有的核心资源决定 小高层天际线为主 中低密度 复合低层业态的组团式分隔 由经济指标和 土地现状、四至决定 区域大盘 / 水景为核心价值 / 小高层天际线为主的中低密度复合低层业态的品质住宅社区 1 档次 2 属性 3 形态 Part 1 项目发展条件分析 | 土地属性定位 PART 2 项目总体定位 SWOT分析 项目定位体系 项目开发策略 承载雨润集团在区域市场房地产行业领袖品牌积淀与形象深化塑造。 推广形象： 把本案作为产品品质开发模式进行深入转型与深化实践。 开发模式： 打造成为精细化的企业战略标杆项目。 专业打造 项目承载的